Меню Закрыть

Нормальный износ: Нормальный износ помещения \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Содержание

Что такое нормальный износ: ориентир залога

Время чтения: (Количество слов: )

«Нормальный износ» обычно является критерием «приемлемости» для возврата вашего гарантийного депозита. Это «ожидаемые» условия, такие как небольшие отметины на стене или небольшие отверстия размером с гвоздь (не чрезмерное количество). Все, что выходит за рамки обычного износа, может привести к полной или частичной потере вашего гарантийного депозита.

Что классифицируется как обычный износ?

Каждая квартира подвергнется некоторому типу обычного износа от регулярного, повседневного использования. Итак, что обычно относится к допустимому нормальному износу?

  • Частично забитые раковины
  • Выцветшая краска
  • Небольшие вмятины в полу и стенах
  • Выцветшие ковры от солнечных лучей
  • Небольшие отверстия для ногтей (не чрезмерные)
  • Потрепанные шнуры для штор и выцветшие шторы или оконные рамы.
  • Знаки дорожного движения на ковре
  • Незакрепленные ручки или петли на дверях и окнах
  • Выцветшая краска вокруг выключателей света

Эти проблемы возникают как часть любого образа жизни, поэтому они являются нормальным явлением и не считаются нарушением сделки, когда дело доходит до возврата вам вашего гарантийного депозита в полном объеме. Конечно, убедитесь, что вы прочитали свой договор аренды, чтобы узнать, есть ли там что-нибудь о нормальном износе, чтобы убедиться, что вы соблюдаете его.

Что не является нормальным износом?

Хотя перечисленные выше элементы классифицируются как естественный износ, существуют некоторые проблемы (случайные или преднамеренные), которые могут привести к потере части или всей суммы вашего гарантийного депозита. Вот некоторые проблемы, которые не классифицируются как обычный износ.

  • Повреждение ковра или пятна, которые невозможно удалить
  • Ожоги и пятна от сигарет
  • Чрезмерное количество грязи в квартире
  • Моча или другие сильные запахи
  • Большие отверстия, кончики и разрывы в стенах или полу
  • Пятна или ожоги на ковре
  • Урон питомца
  • Огромное количество дырок от гвоздей или большие дыры в стенах
  • Разбитые окна и двери
  • Ожоги или пятна на столешнице
  • Сильно поцарапанные полы и стены
  • Написание или каракули краской на стенах
  • Серьезное повреждение краски
  • Сломанные краны на кухнях и в ванных комнатах

Знание разницы между нормальным и неприемлемым поможет вам устранить проблемы с арендодателем. В некоторых случаях вы можете исправить несколько вещей самостоятельно, так что нет никаких сомнений, в то время как в других случаях вы можете потерять весь или часть своего гарантийного депозита. Кроме того, обратите внимание на другие требования для возврата аренды, такие как профессиональная чистка ковров.

Если вы обеспокоены, сделайте много снимков в качестве доказательства того, что после вашего переезда дом находится в удовлетворительном состоянии. Но имейте в виду, что если вы нанесли квартире какой-либо ущерб, не подпадающий под категорию нормального износа, вам, возможно, придется оплатить ремонт (материальный и трудозатраты). Если ущерб причинен сверх вашего гарантийного депозита, вы все равно несете ответственность.


Статьи по теме

Состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало

в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание <*>.

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. <*>.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором <*>.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче <*>. Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Естественный износ

Разместил: Егоров Константин Михайлович Другое 20.08.2018

Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Ответ: Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.

В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

В комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) (Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н.) указано, что в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.

На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.

В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).

Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.

В экспертном заключении, на которое сослался суд в деле, рассмотренном в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-5636/2016 по делу N А32-7919/2015, был сделан вывод о том, что истертость досок ламината является его нормальным износом, однако набухание досок в местах стыков является результатом неправильной эксплуатации — переувлажнения.

В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).

Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).

Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).

Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Читайте еще по данной теме:

Автор: Долгополов П.С.

Нормальный износ имущества и как он определяется

При работе любого производственного оборудования происходят процессы, связанные с постепенным снижением его рабочих характеристик и изменением свойств деталей и узлов.

Накапливаясь, они могут привести к полной остановке и серьезной поломке.

Чтобы избежать негативных экономических последствий, предприятия организуют у себя процесс управления износом и своевременного обновления основных фондов.

Виды износа оборудования

Определение износа

Износом, или старением, называют постепенное снижение эксплуатационных характеристик изделий, узлов или оборудования в результате изменения их формы, размеров или физико-химических свойств. Эти изменения возникают постепенно и накапливаются в ходе эксплуатации. Существует много факторов, определяющих скорость старения. Негативно сказываются:

  • трение;
  • статические, импульсные или периодические механические нагрузки;
  • температурный режим, особенно экстремальный.

Замедляют старение следующие факторы:

  • конструктивные решения;
  • применение современных и качественных смазочных материалов;
  • соблюдение условий эксплуатации;
  • своевременное техническое обслуживание, планово–предупредительные ремонты.

Вследствие снижения эксплуатационных характеристик снижается также и потребительская стоимость изделий.

Виды износа

Скорость и степень изнашивания определяется условиями трения, нагрузками, свойствами материалов и конструктивными особенностями изделий.

Классификация видов износа

В зависимости от характера внешних воздействий на материалы изделия различают следующие основные виды износа:

  • абразивный вид — повреждение поверхности мелкими частицами других материалов;
  • кавитационный, вызываемый взрывным схлопыванием газовых пузырьков в жидкой среде;
  • адгезионный вид;
  • окислительный вид, вызываемый химическими реакциями;
  • тепловой вид;
  • усталостный вид, вызванный изменениями структуры материала.

Некоторые виды старения разбиваются на подвиды, как, например, абразивный.

Абразивный

Заключается в разрушении поверхностного слоя материала в ходе контакта с более твердыми частицами других материалов. Характерен для механизмов, работающих в условиях запыленности:

  • горное оборудование;
  • транспорт, дорожно-строительные механизмы;
  • сельскохозяйственные машины;
  • строительство и производство стройматериалов.

Абразивный вид износа

Противодействовать ему можно, применяя специальные упрочненные покрытия для трущихся пар, а также своевременно меняя смазку.

Газоабразивный

Данный подвид абразивного изнашивания отличается от него тем, что твердые абразивные частицы перемещаются в газовом потоке. Материал поверхности крошится, срезается, деформируется. Встречается в таком оборудовании, как:

  • пневмопроводы;
  • лопасти вентиляторов и насосов для перекачки загрязненных газов;
  • узлы доменных установок;
  • компоненты твердотопливных турбореактивных двигателей.

Зачастую газоабразивное воздействие сочетается с присутствием высоких температур и плазменных потоков.

Скачать ГОСТ 27674-88

Гидроабразивный

Воздействие аналогично предыдущему, но роль носителя абразива выполняет не газовая среда, а поток жидкости.

Гидроабразивный вид износа

Такому воздействию подвержены:

  • гидротранспортные системы;
  • узлы турбин ГЭС;
  • компоненты намывочного оборудования;
  • горная техника, применяемая для промывки руды.

Иногда гидроабразивные процессы усугубляются воздействием агрессивной жидкой среды.

Кавитационный

Перепады давления в жидкостном потоке, обтекающем конструкции, приводят к возникновению газовых пузырьков в зоне относительного разрежения и их последующему взрывному схлопыванию с образование ударной волны.

Эта ударная волна и является основным действующим фактором кавитационного разрушения поверхностей. Такое разрушение встречается на гребных винтах больших и малых судов, в гидротурбинном и технологическом оборудовании.

Усложнять ситуацию могут воздействие агрессивной жидкой среды и наличие в ней абразивной взвеси.

Кавитационный вид износа

Адгезионный

При продолжительном трении, сопровождающимся пластическими деформациями участников трущейся пары, происходит периодическое сближение участков поверхности на расстояние, позволяющее силам межатомного взаимодействия проявить себя.

Начинает взаимопроникновение атомов вещества одной детали в кристаллические структуры другой. Неоднократное возникновение адгезионных связей и их прерывание приводят к отделению поверхностных зон от детали.

Адгезионному старению подвержены нагруженные трущиеся пары: подшипники, валы, оси, вкладыши скольжения.

Адгезионный вид износа

Тепловой

Тепловой вид старения заключается в разрушении поверхностного слоя материала или в изменении свойств глубинных его слоев под воздействием постоянного или периодического нагрева элементов конструкции до температуры пластичности.

Повреждения выражаются в смятии, оплавлении и изменении формы детали. Характерен для высоконагруженных узлов тяжелого оборудования, валков прокатных станов, машин горячей штамповки.

Может встречаться и в других механизмах при нарушении проектных условий смазки или охлаждения.

Усталостный

Связан с явлением усталости металла под переменными или статическими механическими нагрузками. Напряжения сдвигового типа приводят к развитию в материалах деталей трещин, вызывающих снижение прочности.

Трещины приповерхностного слоя растут, объединяются и пресекаются друг с другом. Это приводит к эрозии мелких чешуеобразным фрагментов. Со временем такой износ может привести к разрушению детали.

Встречается в узлах транспортных систем, рельсах, колесных парах, горных машинах, строительных конструкциях и т.п.

Усталостный износ

Фреттинговый

Фреттинг — явление микроразрушения деталей, находящихся в тесном контакте в условиях вибрации малой амплитуды — от сотых долей микрона. Такие нагрузки характерны для заклепок, резьбовых соединений, шпонок, шлицев и штифтов, соединяющих детали механизмов. По мере нарастания фреттингового старения и отслоения частичек металла последние выступают в роли абразива, усугубляя процесс.

Фреттинг

Существуют и другие, менее распространенные специфические виды старения.

Типы износа

Классификация видов износа с точки зрения вызывающих его физических явлений в микромире, дополняется систематизацией по макроскопическим последствиям для экономики и ее субъектов.

В бухгалтерском учете и финансовой аналитике понятие износа, отражающее физическую сторону явлений, тесно связано с экономическим понятием амортизации оборудования.

Амортизация означает как снижение стоимости оборудования по мере его старения, так и отнесение части этого снижения на стоимость производимой продукции.

Это делается с целью аккумулирования на специальных амортизационных счетах средств для закупки нового оборудования или частичного усовершенствования его.

В зависимости от причин и последствий различают физический, функциональный и экономический.

Здесь подразумевается непосредственная утрата проектных свойств и характеристик единицы оборудования в ходе ее использования. Такая утрата может быть либо полной, либо частичной.

В случае частичного износа оборудование подвергается восстановительный ремонт, возвращающий свойства и характеристики единицы на первоначальный (или другой, заранее оговоренный) уровень.

При полном износе оборудование подлежит списанию и демонтажу.

Кроме степени, физический износ также разделяется на рода:

  • Первый. Оборудование изнашивается в ходе планового использования с соблюдением всех норм и правил, установленных изготовителем.
  • Второй. Изменение свойств обусловлено неправильной эксплуатацией либо факторами непреодолимой силы.
  • Аварийный. Скрытое изменение свойств приводит к внезапному аварийному выходу из строя.

Перечисленные разновидности применимы не только к оборудованию в целом, но и к отдельным его деталям и узлам

Функциональный износ

Данный тип является отражением процесса морального устаревания основных фондов. Этот процесс заключается в появлении на рынке однотипного, но более производительного, экономичного и безопасного оборудования.

Станок или установка физически еще вполне исправна и может выпускать продукцию, но применение новых технологий или более совершенных моделей, появляющихся на рынке, делает использование устаревших экономически невыгодным.

Функциональный износ может быть:

  • Частичным. Станок невыгоден для законченного производственного цикла, но вполне пригоден для выполнения некоторого ограниченного набора операций.
  • Полным. Любое использование приводит к причинению убытков. Единица подлежит списанию и демонтажу

Функциональный износ

Функциональный износ также подразделяют по вызвавшим его факторам:

  • Моральный. Доступность технологически идентичных, но более совершенных моделей.
  • Технологический. Разработка принципиально новых технологий для выпуска такого же вида продукции. Приводит к необходимости перестройки всей технологической цепочки с полным или частичным обновлением состава основных средств.

В случае появления новой технологии, как правило, состав оборудования сокращается, а трудоемкость падает.

Экономический износ

Кроме физических, временных и природных факторов на сохранность характеристик оборудования оказывают опосредованное влияние и экономические факторы:

  • Падение спроса на выпускаемые товары.
  • Инфляционные процессы. Цены на сырье, комплектующие и трудовые ресурсы растут, в то же время пропорционального роста цен на продукцию предприятия не происходит.
  • Ценовое давление конкурентов.
  • Рост стоимости кредитных услуг, используемых для операционной деятельности или для обновления основных фондов.
  • Внеинфляционные колебания цен на рынках сырья.
  • Законодательные ограничения на применение оборудования, не отвечающего стандартам по охране окружающей среды.

Экономический износ

Экономическому старению и утрате потребительских качеств подвержена как недвижимость, так и производственные группы основных фондов. На каждом предприятии ведутся реестры основных фондов, в которых учитывается их износ и ход амортизационных накоплений.

Основные причины и способы как определить износ

Чтобы определить степень и причины износа, на каждом предприятии создается и действует комиссия по основным фондам. Износ оборудования определяется одним из следующих способов:

  • Наблюдение. Включает в себя визуальный осмотр и комплексы измерений и испытаний.
  • По сроку эксплуатации. Определяется как отношение фактического срока использования к нормативному. Значение этого отношения принимается за величину износа в процентном выражении.
  • укрупненная оценка состояния объекта производится с помощью специальных метрик и шкал.
  • Прямое измерение в деньгах. Сопоставляется стоимость приобретения новой аналогичной единицы основных средств и расходы на восстановительный ремонт.
  • доходность дальнейшего использования. Оценивается снижение дохода с учетом всех издержек по восстановлению свойств по сравнению с теоретическим доходом.

Какую из методик применять в каждом конкретном случае — решает комиссия по основным средствам, руководствуясь нормативными документами и доступностью исходной информации.

Способы учета

Амортизационные отчисления, призванные компенсировать процессы старения оборудования, также допустимо определять по нескольким методикам:

  • линейный, или пропорциональный расчет;
  • способ уменьшаемого остатка;
  • по суммарному сроку производственного применения;
  • в соответствии с объемом выпущенной продукции.
  • Выбор методики осуществляется при создании или глубокой реорганизации предприятия и закрепляется в его учетной политике.
  • Эксплуатация оборудования в соответствии с правилами и нормативами, своевременные и достаточные отчисления в амортизационные фонды позволяют предприятиям сохранять технологическую и экономическую эффективность на конкурентоспособном уровне и радовать своих потребителей качественными товарами по разумным ценам.

Источник: https://stankiexpert.ru/tehnologii/iznos-vidy-iznosa.html

Естественный износ. Срок службы и техническое состояние объекта :

Естественный износ – это вполне нормальный и обычный физический процесс. Каковы его причины? Что можно сказать о методологии измерения? Какое видовое разнообразие данного процесса выделяют? Вот на эти, а также и на другие вопросы и будет дан ответ в рамках данной статьи.

Общая информация

Начать следует с определения. Естественный (физический) износ – это закономерный процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования.

Происходит он под влиянием целого ряда факторов, как-то: коррозия, вибрация, трение, старение материалов, качество обслуживания, отклонение от рекомендованных значений эксплуатации для влажности и температуры.

Рост приводит к увеличению вероятности того, что произойдет аварийный отказ оборудования, понизятся качественные характеристики выпускаемой с его помощью продукции, уменьшится остаточный срок службы некоторых деталей и узлов или даже всего изделия, объект будет признан непригодным к использованию.

Про виды износа

На практике приходится различать:

  1. Механический износ. Его результатом является понижение точности (отклонение от цилиндричности и параллельности).
  2. Абразивный износ. Предполагает появление задиров и царапин на сопрягаемых поверхностях.
  3. Усталостный износ. Он оборачивается появлением трещин и изломом деталей.
  4. Смятие – вызывает отклонение от плоскостности.
  5. Заедание – проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей.
  6. Коррозионный износ. Он проявляется в окислении изнашиваемой поверхности.

Отдельно стоит упомянуть про причины износа. В зависимости от них выделяют изменения первого и второго рода.

Что это значит на практике? Естественный износ в первом случае представляет собой процесс, потенциал которого накопился в результате нормальной эксплуатации.

Второй род используется для характеристики ситуаций, возникших вследствие аварий, стихийных бедствий, нарушения правил использования и так далее.

О временном факторе

Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:

  1. Непрерывный износ. Так называют постепенное понижение технико-экономических показателей объекта при условии, что осуществляется правильная и при этом длительная эксплуатация. В качестве примера можно привести механический износ деталей и узлов, который влияет на движущиеся части механизмов и машин. Может он сказываться и на других элементах системы.
  2. Аварийный износ. Так называют быстрые по времени изменения, которые достигают таких размеров, что эксплуатация объекта в дальнейшем становиться невозможной. В качестве примера можно привести пробой кабеля. По характеру протекания его можно охарактеризовать как моментальный.

Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов.

Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения.

Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.

Еще некоторые точки зрения на износ

Иногда на этот процесс следует взглянуть под другим углом. Поэтому, давайте рассмотрим, какие еще виды износа могут быть. По характеру и степени распространения выделяют:

  1. Глобальный износ. Так называют ситуацию, когда процесс распространен на весь объект в целом.
  2. Локальный износ. Так называют процесс, когда различные детали и узлы поражаются в разной степени.

Также по техническим возможностям и экономической целесообразности восстановления потерянных потребительских свойств различают:

  1. Устранимый износ. Это процесс, развернуть который вспять возможно физически и оправдано экономически. То есть, он допускает проведение ремонта и восстановление объекта.
  2. Неустранимый износ. В таком случае развернуть процесс вспять невозможно из-за определенных конструктивных особенностей или сложно по экономическим соображениям (например, расходы превышают прирост стоимости).

И еще о форме проявления:

  1. Технический износ. Под этим подразумевается понижение фактический значений параметров объекта сравнительно нормативным (паспортным) данным.
  2. Конструктивный износ. Под ним подразумевается ухудшение защитных свойств внешнего покрытия.

О проявлениях износа

Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:

  1. Качество ухода.
  2. Условия эксплуатации – сколько пыли, повышена ли влажность, есть ли абразивные загрязнения и тому подобное.
  3. Степень загрузки объекта, интенсивность использования, продолжительность работы.
  4. Особенности технологического процесса и степень защиты от негативного влияния внешней среды.
  5. Качество объекта – совершенство его конструкции, используемых материалов и так далее.
  6. Квалификация персонала, на который возложена обязанность работы и обслуживания.

Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.

Последствия

Из-за износа понижается производительность у оборудования и машин. Это связано с простоями, ремонтом, дополнительным обслуживанием. Кроме этого, есть определенное влияние и на технические параметры. Причем только в худшую сторону. Например, у металлорежущего оборудования ухудшается точность обработки. Из-за этого необходимо чаще проверять и налаживать устройства. Да и о просто увеличенном выходе бракованной продукции забывать не нужно. Например, считается, что у машин эффективность может уменьшиться за 10 лет эксплуатации на значение до 25%.

Как повлиять на показатель?

Износ сооружений, оборудования, узлов и деталей – это неизбежное. Но вот растянуть этот процесс вполне возможно. Фактическое значение зависит от ресурса и срока службы. Первый параметр определяется наработкой, тогда как второй календарной продолжительностью эксплуатации.

Обычно при создании объекта указывается/просчитывается, сколько он может проработать. Например, на автомобиль дают гарантию в 100 тысяч километров или 5 лет. Но дополнительно влияние оказывает и состояние окружающей среды, и наличие пиковых нагрузок, периодичность и качество технического обслуживания/ремонта, режим и интенсивность эксплуатации.

Держа все эти показатели в разумных рамках, можно добиться существенных результатов.

Заключение

Вот и рассмотрено, что собой представляет естественный износ. Конечно, эта тема является весьма обширной, одной статьи явно недостаточно для того, чтобы рассмотреть ее в полном объеме. Но прочитанной информации хватит, чтобы получить хотя бы общее представление. На этом остается только поблагодарить читателя за внимание и распрощаться.

Источник: https://BusinessMan.ru/estestvennyiy-iznos-srok-slujbyi-i-tehnicheskoe-sostoyanie-obyekta.html

Состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения.

При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.

ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,

что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических.

Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;

экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер.

С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен.

Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором.

Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

  • «Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
    — пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
    — стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
  • — (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.

Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами.

Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.

И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Источник: https://ilex.by/chto-oznachaet-sostoyanie-normalnogo-iznosa-ili-dogovor-arendy-v-pomoshh/

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства.

Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств.

Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Старайтесь все предвидеть

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру.

Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору.

Желательно, чтобы было фотоприложение, в том числе по расстановке мебели в квартире, так как зачастую мебель закрывает существующий ущерб и мешает его увидеть.

Иметь достоверную информацию о состоянии имущества до начала действия договора аренды очень важно.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт наличия ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры. Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Для оценки состояния имущества в первую очередь во внимание принимаются акты приема-передачи и возврата имущества, а уже потом учитывается характер повреждений, оценивается, не относятся ли эти повреждения к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесено следующее: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол — это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам.

Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается». Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации — переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу.

Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

  • При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.
  • Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.
  • Что нужно делать сторонам конфликта

Процедура согласования и доказывания ущерба со стороны собственника включает следующие обязательные условия. Первое.

Собственник обосновывает заявленную сумму ущерба — подтверждает стоимость утраченного имущества или объем затрат на его восстановление.

Для этой цели могут понадобиться документы, подтверждающие покупку имущества взамен утраченного или испорченного, квитанция на ремонт, смета на ремонтные работы.

Второе. Собственник доказывает неправомерность действий лица, причинившего вред.

То есть необходимо продемонстрировать, что поврежденная (утраченная) вещь использовалась неаккуратно, неправомерно, не по назначению, не осмотрительно и т. п.

Например, это будет подтверждено заключением мастера по ремонту стиральной машины, где будет указано, что поломка вызвана попаданием в нее сторонних предметов.

И наконец, необходимо установитьпричинную связь между действиями ответчика и убытками — то есть тот факт, что повреждения вызваны именно определенными условиями, из-за которых появился ущерб.

Например, полосы на полу стали следствием слишком влажной уборки: был нарушен уровень влажности, что вызвано действиями проживающего в квартире лица при уборке квартиры.

Ущерб подлежит возмещению, если он причинен по вине арендатора. Гражданским законодательством установлено две формы вины: умысел и неосторожность (простая и грубая).

  1. Отсутствие вины при установлении ущерба доказывается арендатором, который должен обосновать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, им были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств (поддержанию арендованного имущества в первоначальном состоянии).
  2. При удержании денежных средств из обеспечительного платежа в счет возмещения ущерба собственнику не следует забывать, что это возможно только в отношении согласованного сторонами ущерба либо установленного судебным решением (если стороны не смогли договориться без суда).
  3. 5 простых шагов для эффективного согласования ущерба

Рассмотреть возможность имущественного страхования. Рекомендуемый минимум страхования при арендных отношениях включает страхование от гибели, утраты, повреждения имущества и страхование риска гражданской ответственности в пользу третьих лиц, которым может быть причинен вред (соседи).

  • Грамотно и полно составить передаточный акт и акт возврата имущества.
  • Иметь подборку документов, подтверждающих покупку предметов мебели, бытовой техники и прочих предметов.
  • Проанализировать наличие всех условий гражданско-правовой ответственности арендатора (противоправность действий, наличие убытков (вреда), обоснованность стоимости ущерба, причинную связь между нарушением и убытками, вину нарушителя).

С учетом п. 4 составить письмо о согласовании ущерба с приложением подтверждающих документов (заключение мастера-эксперта о причине поломки, чеков на ремонт сломанного имущества, сметы на восстановление имущества в первоначальное состояние и т. п.).

Арендатор может возместить причиненный вред, оплатив расходы на восстановление имущества или заменив либо исправив поврежденную вещь.

Напомним, что размер расходов должен быть подтвержден с помощью вышеупомянутых документов.

И еще один дополнительный, но тоже важный совет. Обеим сторонам — и собственнику квартиры, и арендатору при любом развитии событий следует придерживаться общепринятой этики и вежливости в письмах и переговорах при согласовании ущерба. И, как это порой ни бывает трудно, старайтесь быть объективным при оценке вреда. Так будет лучше всем.

Источник: https://news.rambler.ru/other/38205509-vozmeschenie-uscherba-pri-arende-kak-eto-delaetsya/

Естественный износ помещения

Можно ли заключать договор с несовершеннолетним

02.01.2020 — 14:32

Решил снять кввртиру, заключил договор аренды с девушкой собственником. Внес залог, деньги по расписке получала ее бабушка. Платил и жил 2 месяца, потом пришла бабушка и заявила, что они больше квартиру сдавать не хотят и что я должен уехать. Я освободил квартиру, но бабушка и внучка отказываются вернуть залог, ссылаясь, что я, якобы, чем-то нарушил договор.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Матвей!
Согласно ч.1 ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя…

Читать ответ адвоката

Взыскание ущерба с дорожных служб

20.12.2019 — 14:24

Добрый день!
Проконсультируйте, пожалуйста:
Ситуация: Автомобиль двигался по автодороге, полис ОСАГО просрочен. Автомобиль попал в яму, не обозначенную дорожным знаком 1.16 «Неровная дорога», в результате чего получил повреждения колеса (диск, резина).
Вопрос: Целесообразно ли обратиться в суд с требованием от дорожных служб о возмещении ущерба?

Спасибо!

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Павел!

Обращение в суд с иском о взыскании ущерба с дорожных служб целесообразно. Однако оценить перспективу непосредственно вашего дела можно только после изучения имеющихся…

Читать ответ адвоката

Особенности продажи непродовольственных товаров бывших в употреблении

09.12.2019 — 14:16

Купила б/у запчасть для автомобиля(тнвд, не номерной агрегат). Продавец в Договоре давал гарантию 10 дней «на проверку совместимости и работоспособности» запчасти, при этом возможны только возврат или обмен. При установке оказалось, что имеется недостаток, о котором продавец не сообщил(не знал или знал, но скрыл) -износ некоторых деталей запчасти, требуется их замена, иначе не работает.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Марина!

Читать ответ адвоката

Авто на гарантии попала в ДТП

10.11.2019 — 14:01

У меня иномарка на гарантии. Произошло ДТП я пострадавший. Как известно что по ОСАГО считают по средне рыночной стоимости по запчастям и по ремонту(а то и того меньше ) включают какой то процент- износ деталей и есть скрытые повреждения. Как быть в данной ситуации? Могу ли я сделать независимую экспертизу(как мне известно они считают по ценам диллера) и обратиться в суд?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Лилия!
Вы правы, если автомобиль на гарантии, вы вправе ставить вопрос о возмещении ущерба, исходя из цен дилера, а не среднерыночных.

Читать ответ адвоката

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения

05.10.2019 — 13:37

Семья из 4 человек живет в комнате в коммунальной квартире по договору служебного найма и состоит на учете нуждающихся с 2011 года, дом признан аварийным и расселен, ДГИ подал иск о выселении без предоставления другого жилья, семья иск о предоставлении жилья внеочередного в связи со сносом как стоящие на учете и малоимущие, каким будет решение суда: выселить или предоставить жилье?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Елена!
Какое решение вынесет суд я, конечно, угадывать не буду, но полагаю, что указанная ниже мотивировка, содержащаяся в Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского…

Читать ответ адвоката

Амортизационный износ и уменьшение страховой суммы

23.09.2019 — 13:28

Произошло ДТП, машина под списание. Страховая компания выплатила мне страховую сумму за вычетом амортизационного износа автомобиля. Насколько это законно?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Жанна!
В случае утраты, гибели застрахованного имущества страхователь, выгодоприобретатель вправе отказаться от своих прав на него в пользу страховщика в целях получения от него…

Читать ответ адвоката

Перевод жилого помещения в нежилое: согласие собственников

20.09.2019 — 13:25

В нашем доме все квартиры на первом этаже стали переделывать под магазины, пробивать стены, делать отдельный вход по навесной лестнице. При этом стоит шум, грязь и т.п. Прежних жильцов отселили, квартиры перевели нежилой фонд. Надо ли было получать наше согласие, как собственников дома, на перевод жилых помещений в нежилые?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Данные статьи не содержат требования о получении согласия…

Читать ответ адвоката

Действия дольщика нежилого помещения при банкротстве застройщика

18.09.2019 — 13:23

Подскажите, если у меня заключен ДДУ в отношении нежилого помещения и застройщик признан банкротом, какие мои действия, как дольщика нежилого помещения при банкротстве застройщика? Могу ли я просить о передаче нежилого помещения в натуральной форме, а не включении его требований в реестр требований кредиторов с выплатой денежного эквивалента?

Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/estestvennyy-iznos-pomeshcheniya

Как при аренде жилья определяются нормальный износ и ущерб? — Правовед.RU

Добрый день Александр!

С такой проблемой как у Вас сталкиваются очень многие мои клиенты.

абз.1 ст 622 ГК РФ гласит: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.» 

Гражданское законодательство может быть использовано по аналогии закона и по аналогии права.

При определении степени ухудшения качеств имущества и корреляции его цены во внимание принимается «нормальный износ».

Будучи оценочной категорией, нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст.

 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие «естественный износ») без раскрытия его признаков. 

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.

) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446).

 

Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404). 

Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик. 

Как отмечается в юридической доктрине, износ имущества определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. 

Для целей налогообложения в п. 3 ст. 375 Налогового кодекса РФ предусмотрены правила амортизации основных средств. При этом по данным бухгалтерского учета износ определяется нормами амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством для отдельных групп, и может не соответствовать фактическому состоянию имущества. 

  • В любом случае необходимо спор решать в судебном порядке и проводить экспертизу.
  • С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства
  • Роман Куняшев

Источник: https://pravoved.ru/question/2394063/

Естественный износ, что это?

Мар 03

акт, аренда квартиры, полезности 1 Comment

Очень часто между хозяевами квартир и их квартирантами бывают конфликты и сложные ситуации из-за необходимости мелкого ремонта в квартире. Давайте поговорим сегодня о том, как этих конфликтов избежать, кто за что платит и несет ответственность.

Естественный износ

Чаще всего в мире аренды действует принцип: если ремонт, не следствие естественного износа — платит квартиросъемщик и наоборот.

Что же такое естественный износ?

Это тот износ, который имущество претерпело бы, если бы использовалось по назначению в течение срока договора аренды.

Т.е. сюда входят: потертые полы, продавленный диван, засаленные обои, потекший кран/труба, сломавшаяся розетка и т.д — то, что изнашивается со временем.

Вся ответственность за такой ремонт лежит на хозяине квартиры. Конечно, бывают спорные и неоднозначные ситуации, к примеру, поломка бытовой техники, где вроде и вы не виноваты, но и хозяин не признает это как «нормальный износ». В таком случае, если договориться вообще не удается, можно ориентироваться не мнение ремонтников (или воспользоваться услугой многих ремонтных компаний по оценке износа), которые скажут был ли это естественный износ или же, это ваши кривые руки.

За что платит арендатор?

Все что касается механического износа — ответственность арендатора. Сюда входят: сколы/царапины на стенах, полу, дверях, мебели, технике, пятна везде и т.д. Если вы пролили кофе на диван или ковер — платите вы, если из-за вашего кота расцарапаны дверные косяки или содраны обои — платите вы. Поставили горячую сковородку на стол и осталось пятно — платите вы.

Также, если ремонт — это исключительно ваше желание: решили что то переделать/улучшить сами и хотите, чтобы арендодатель это вам оплатил — сначала обязательно обсудите с ним! Часто бывает, что жильцам не нравятся обои или же какая то мебель, они перекрашивают, переклеивают и думают, что им эти денежки возместят. Нет! Если вы это не обсудили заранее, хозяин квартиры ничего вам не должен! Его эти обои полностью устраивали. Мало того, если в процессе переклейки обоев вы заляпали клеем паркет — за ремонт паркета, тоже будете платить вы.

При съеме квартиры вы должны понимать, что все имущество здесь вам не принадлежит и обращаться с ним аккуратно.

Договаривайтесь на берегу

Чтобы у вас было как можно меньше проблем в будущем, когда вы нашли квартиру, которая вам нравится и, которую вы хотите арендовать, перед подписанием договора, обсудите с хозяином квартиры вопросы мелкого текущего ремонта, который может когда то потребоваться. Убедитесь, что вы одинаково понимаете такое понятие как «естественный износ» и адекватно разграничиваете зоны своих ответственностей. Обязательно укажите в договоре аренды кто за что платит в случае естественного и механического износов.

Во время подписания акта приема-передачи квартиры, зафиксируйте все особенности квартиры и вещей в ней: трещина на паркете, пятна на диване, сколы на бытовой техники и т.д. Все запишите и опишите, а лучше еще сфотографируйте и приобщите к договору. Поверьте, потом вам будет куда проще, если вы это сделаете.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-23219/2014 от 13.05.2015 подтвердил, что арендатор не обязан платить за нормальный износ помещения.

Суд отметил, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд пришел к выводу, что достоверных доказательств возврата помещений арендодателю в состоянии, превышающим обычный износ помещений, не представлено.

Доводы заявителя о неправомерном отклонении судом ходатайства о назначении судебной экспертизы не принимаются.

Истец предлагал поставить перед экспертами следующие вопросы: определить фактическое состояние нежилых помещений; соответствует ли оно условиям договора аренды; пригодны ли указанные помещения для нормальной эксплуатации по их назначению; установить причины возникновения недостатков; определить перечень необходимых работ и стоимость устранения недостатков.

Отклоняя ходатайство, суд правомерно исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен. Вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды.

📌 Реклама

Все вещи и приборы подвержены старению. Если рассматривать работу авто аккумуляторов, то процесс их старения принято называть «естественным износом». Износ вызван эксплуатацией батареи, в ходе которой с течением времени меняются основные рабочие свойства. Под воздействием определенных факторов возникает коррозия, которая влияет на сечение основных элементов аккумуляторной решетки. В результате растет внутреннее сопротивление авто аккумулятора, что очень негативно сказывается основных технических параметрах АКБ. Даже на 100% заряженная батарея теряет эффективность.

Напомним, что главным параметром любой аккумуляторной батареи является емкость. Как ни печально осознавать данный факт, но под воздействием процессов естественного износа батарея первым делом теряет именно емкость, то есть, она теряет способность аккумулировать прежнее количество энергии.

Такой эффект начинается под воздействием интенсивного режима эксплуатации, а также в условиях частого чередования циклов разряда и заряда, которые приводят к деструкции активной массы на положительном электроде. Еще более негативное воздействие на активную массу оказывают глубокие разряды, которые нередко случаются в «жизни» любой аккумуляторной батареи.

Также надо учитывать, что чем больше износ, тем больше энергии аккумулятор теряет из-за саморазряда. Уже через год активной эксплуатации этот параметр увеличивается вдвое, а в течение 2-х лет – в 4 раза. Особенно быстро саморазряд растет у стандартных свинцово-кислотных маслосурьмянистых батарей, а медленнее – у аккумуляторов, изготовленных на основе инновационных кальциевых или гибридных технологий.

Теперь вы знаете основные причины старения аккумуляторов, поэтому подведем некоторые итоги:

· При нормальном режиме эксплуатации (пробег машины меньше 20 тыс. км/год), достаточно проводить техническое обслуживание и проверять параметры аккумулятора раз в год – рекомендуется это делать перед началом зимы.

· Если ваш аккумулятор старше 2-х лет, а годовой пробег превышает 30 тыс. км., проверять состояние батареи нужно минимум 3 раза в год.

· Для более старых аккумуляторов, срок эксплуатации которых превышает 3-4 года, периодичность профилактики и технического обслуживания должна составлять 1 раз в 3 месяца.

Если своевременно подзаряжать батарею, следить за уровнем электролита, то вы сможете существенно продлить жизнь любого автомобильного аккумулятора.

Наша фирма — АРЕНДАТОР. Истекает срок аренды офисного помещения-мы съезжаем, предварительно всех уведомив. Согласно договора помещение мы должны вернуть в том состоянии, в каком оно было передано в аренду с учетом нормального износа. Арендодатель выставил счета на текущий ремонт, считая, что потертость на стене от офисного кресла — не нормальный износ.

Что считается в юридической практике нормальным износом?

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье

1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил, и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.

Естественный износ – это вполне нормальный и обычный физический процесс. Каковы его причины? Что можно сказать о методологии измерения? Какое видовое разнообразие данного процесса выделяют? Вот на эти, а также и на другие вопросы и будет дан ответ в рамках данной статьи.

Общая информация

Начать следует с определения. Естественный (физический) износ – это закономерный процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования. Происходит он под влиянием целого ряда факторов, как-то: коррозия, вибрация, трение, старение материалов, качество обслуживания, отклонение от рекомендованных значений эксплуатации для влажности и температуры. Рост приводит к увеличению вероятности того, что произойдет аварийный отказ оборудования, понизятся качественные характеристики выпускаемой с его помощью продукции, уменьшится остаточный срок службы некоторых деталей и узлов или даже всего изделия, объект будет признан непригодным к использованию.

Про виды износа

На практике приходится различать:

  1. Механический износ. Его результатом является понижение точности (отклонение от цилиндричности и параллельности).
  2. Абразивный износ. Предполагает появление задиров и царапин на сопрягаемых поверхностях.
  3. Усталостный износ. Он оборачивается появлением трещин и изломом деталей.
  4. Смятие – вызывает отклонение от плоскостности.
  5. Заедание – проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей.
  6. Коррозионный износ. Он проявляется в окислении изнашиваемой поверхности.

Отдельно стоит упомянуть про причины износа. В зависимости от них выделяют изменения первого и второго рода. Что это значит на практике? Естественный износ в первом случае представляет собой процесс, потенциал которого накопился в результате нормальной эксплуатации. Второй род используется для характеристики ситуаций, возникших вследствие аварий, стихийных бедствий, нарушения правил использования и так далее.

О временном факторе

Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:

  1. Непрерывный износ. Так называют постепенное понижение технико-экономических показателей объекта при условии, что осуществляется правильная и при этом длительная эксплуатация. В качестве примера можно привести механический износ деталей и узлов, который влияет на движущиеся части механизмов и машин. Может он сказываться и на других элементах системы.
  2. Аварийный износ. Так называют быстрые по времени изменения, которые достигают таких размеров, что эксплуатация объекта в дальнейшем становиться невозможной. В качестве примера можно привести пробой кабеля. По характеру протекания его можно охарактеризовать как моментальный.

Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов. Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения. Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.

Еще некоторые точки зрения на износ

Иногда на этот процесс следует взглянуть под другим углом. Поэтому, давайте рассмотрим, какие еще виды износа могут быть. По характеру и степени распространения выделяют:

  1. Глобальный износ. Так называют ситуацию, когда процесс распространен на весь объект в целом.
  2. Локальный износ. Так называют процесс, когда различные детали и узлы поражаются в разной степени.

Также по техническим возможностям и экономической целесообразности восстановления потерянных потребительских свойств различают:

  1. Устранимый износ. Это процесс, развернуть который вспять возможно физически и оправдано экономически. То есть, он допускает проведение ремонта и восстановление объекта.
  2. Неустранимый износ. В таком случае развернуть процесс вспять невозможно из-за определенных конструктивных особенностей или сложно по экономическим соображениям (например, расходы превышают прирост стоимости).

И еще о форме проявления:

  1. Технический износ. Под этим подразумевается понижение фактический значений параметров объекта сравнительно нормативным (паспортным) данным.
  2. Конструктивный износ. Под ним подразумевается ухудшение защитных свойств внешнего покрытия.

О проявлениях износа

Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:

  1. Качество ухода.
  2. Условия эксплуатации – сколько пыли, повышена ли влажность, есть ли абразивные загрязнения и тому подобное.
  3. Степень загрузки объекта, интенсивность использования, продолжительность работы.
  4. Особенности технологического процесса и степень защиты от негативного влияния внешней среды.
  5. Качество объекта – совершенство его конструкции, используемых материалов и так далее.
  6. Квалификация персонала, на который возложена обязанность работы и обслуживания.

Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.

Последствия

Из-за износа понижается производительность у оборудования и машин. Это связано с простоями, ремонтом, дополнительным обслуживанием. Кроме этого, есть определенное влияние и на технические параметры. Причем только в худшую сторону. Например, у металлорежущего оборудования ухудшается точность обработки. Из-за этого необходимо чаще проверять и налаживать устройства. Да и о просто увеличенном выходе бракованной продукции забывать не нужно. Например, считается, что у машин эффективность может уменьшиться за 10 лет эксплуатации на значение до 25%.

Как повлиять на показатель?

Износ сооружений, оборудования, узлов и деталей – это неизбежное. Но вот растянуть этот процесс вполне возможно. Фактическое значение зависит от ресурса и срока службы. Первый параметр определяется наработкой, тогда как второй календарной продолжительностью эксплуатации. Обычно при создании объекта указывается/просчитывается, сколько он может проработать. Например, на автомобиль дают гарантию в 100 тысяч километров или 5 лет. Но дополнительно влияние оказывает и состояние окружающей среды, и наличие пиковых нагрузок, периодичность и качество технического обслуживания/ремонта, режим и интенсивность эксплуатации. Держа все эти показатели в разумных рамках, можно добиться существенных результатов.

Вот и рассмотрено, что собой представляет естественный износ. Конечно, эта тема является весьма обширной, одной статьи явно недостаточно для того, чтобы рассмотреть ее в полном объеме. Но прочитанной информации хватит, чтобы получить хотя бы общее представление. На этом остается только поблагодарить читателя за внимание и распрощаться.

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание <*>.

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. <*>.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором <*>.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче <*>. Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Интересные публикации

как это делается — Рамблер/новости

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства. Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств. Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Старайтесь все предвидеть

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру. Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору. Желательно, чтобы было фотоприложение, в том числе по расстановке мебели в квартире, так как зачастую мебель закрывает существующий ущерб и мешает его увидеть.

Иметь достоверную информацию о состоянии имущества до начала действия договора аренды очень важно.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт наличия ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры. Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Для оценки состояния имущества в первую очередь во внимание принимаются акты приема-передачи и возврата имущества, а уже потом учитывается характер повреждений, оценивается, не относятся ли эти повреждения к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесено следующее: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол – это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам. Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается». Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации – переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу. Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.

Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.

Что нужно делать сторонам конфликта

Процедура согласования и доказывания ущерба со стороны собственника включает следующие обязательные условия. Первое. Собственник обосновывает заявленную сумму ущерба – подтверждает стоимость утраченного имущества или объем затрат на его восстановление. Для этой цели могут понадобиться документы, подтверждающие покупку имущества взамен утраченного или испорченного, квитанция на ремонт, смета на ремонтные работы.

Второе. Собственник доказывает неправомерность действий лица, причинившего вред. То есть необходимо продемонстрировать, что поврежденная (утраченная) вещь использовалась неаккуратно, неправомерно, не по назначению, не осмотрительно и т. п. Например, это будет подтверждено заключением мастера по ремонту стиральной машины, где будет указано, что поломка вызвана попаданием в нее сторонних предметов.

И наконец, необходимо установитьпричинную связь между действиями ответчика и убытками – то есть тот факт, что повреждения вызваны именно определенными условиями, из-за которых появился ущерб.

Например, полосы на полу стали следствием слишком влажной уборки: был нарушен уровень влажности, что вызвано действиями проживающего в квартире лица при уборке квартиры.

Ущерб подлежит возмещению, если он причинен по вине арендатора. Гражданским законодательством установлено две формы вины: умысел и неосторожность (простая и грубая).

Отсутствие вины при установлении ущерба доказывается арендатором, который должен обосновать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, им были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств (поддержанию арендованного имущества в первоначальном состоянии).

При удержании денежных средств из обеспечительного платежа в счет возмещения ущерба собственнику не следует забывать, что это возможно только в отношении согласованного сторонами ущерба либо установленного судебным решением (если стороны не смогли договориться без суда).

5 простых шагов для эффективного согласования ущерба

Рассмотреть возможность имущественного страхования. Рекомендуемый минимум страхования при арендных отношениях включает страхование от гибели, утраты, повреждения имущества и страхование риска гражданской ответственности в пользу третьих лиц, которым может быть причинен вред (соседи).

Грамотно и полно составить передаточный акт и акт возврата имущества.

Иметь подборку документов, подтверждающих покупку предметов мебели, бытовой техники и прочих предметов.

Проанализировать наличие всех условий гражданско-правовой ответственности арендатора (противоправность действий, наличие убытков (вреда), обоснованность стоимости ущерба, причинную связь между нарушением и убытками, вину нарушителя).

С учетом п. 4 составить письмо о согласовании ущерба с приложением подтверждающих документов (заключение мастера-эксперта о причине поломки, чеков на ремонт сломанного имущества, сметы на восстановление имущества в первоначальное состояние и т. п.).

Арендатор может возместить причиненный вред, оплатив расходы на восстановление имущества или заменив либо исправив поврежденную вещь.

Напомним, что размер расходов должен быть подтвержден с помощью вышеупомянутых документов.

И еще один дополнительный, но тоже важный совет. Обеим сторонам – и собственнику квартиры, и арендатору при любом развитии событий следует придерживаться общепринятой этики и вежливости в письмах и переговорах при согласовании ущерба. И, как это порой ни бывает трудно, старайтесь быть объективным при оценке вреда. Так будет лучше всем.

Нормальный износ — Большая Энциклопедия Нефти и Газа, статья, страница 1

Нормальный износ

Cтраница 1

Нормальный износ неизбежен, однако на интенсивность его протекания может оказывать влияние качество монтажа, эксплуатации и ремонта оборудования. При определенных неблагоприятных условиях нормальный износ переходит в аварийный.  [1]

Нормальный износ — это неизбежный износ деталей, который возникает под действием сил трения, температурных напряжений, коррозии и других факторов. Он происходит в течение длительного периода работы без заметного снижения работоспособности машины.  [2]

Нормальный износ возникает из-за трения соприкасающихся деталей, ударной и переменной по величине и направлению нагрузки, а также вследствие теплового и химического воздействия среды на материал деталей при нормальных условиях эксплуатации оборудования.  [3]

Нормальный износ — это неизбежный износ деталей, который возникает под действием сил трения, температурных напряжений, коррозии и других факторов. Он происходит в течение длительного периода работы без заметного снижения работоспособности машины. Наличие, характер и величину износа деталей определяют при осмотрах двигателя во время его работы и после остановки, измеряя основные параметры контрольно-измерительными приборами, а детали — измерительными инструментами. При значительном износе деталей машину останавливают на ремонт.  [4]

Нормальный износ может быть заранее оценен и учтен при планировании ремонтных работ; катастрофический износ выводит машину из строя внезапно.  [5]

Нормальный износ возникает при регулярном выкрашивании зерен по мере их затупления. В этом случае рабочая поверхность круга непрерывно обновляется, имеет место так называемое самозатачивание. Но это происходит неравномерно, и время от времени возникает потребность в правке круга.  [6]

Нормальный износ по задней грани происходит только до опре: деленной величины. При дальнейшей работе скорость износа резко возрастает, поэтому своевременное прекращение работы фрезой и сдачи ее в переточку имеет большое значение для экономного расходования твердых сплавов.  [7]

Нормальный износ метчика характеризуется истиранием по передней и главным образом по задней поверхности зубьев. Наиболее нагружены зубья на участке перехода заборной части в калибрующую часть; их износ лимитирует стойкость метчика.  [9]

Нормальный износ деталей или их сопряжений происходит под действием сил трения или от других причин, например, от перекачиваемой среды у бурового насоса и турбобура, под действием постоянных вибраций и ударов в деталях механизмов талевой системы, связанных с нормальными условиями эксплуатации. К числу деталей, подверженных нормальному износу в буровом оборудовании, относятся: направляющие и накладка крейцкопфа, подшипники качения, бронзовые втулки цепных колес, цилиндровые втулки, поршни, клапаны, штоки, всевозможные резиновые уплотнения, внутренняя труба вертлюга, тормозные шкивы барабана, цепные колеса, шестерни.  [10]

Нормальный износ зеркала цилиндра и гильзы характеризуется не только увеличением диаметра, но и нарушением правильности формы. Давление газов возрастает по мере продвижения поршня к верхней мертвой точке, при этом постепенно усиливается нажим колец.  [12]

Нормальный износ металло-керамических втулок не влечет за собою закупоривания находящихся в них пор. Металло-керамические самосмазывающиеся втулки типа воизи-товых не обладают каталитическим действием в отношении окисления масла даже при высокой температуре.  [13]

Нормальный износ цилиндрической поверхности скольжения приводит к неравномерному увеличению радиального зазора между подшипником и шейкой вала. Для цельных подшипников зазор вычисляют как разность фактических размеров диаметров отверстия подшипника и шейки вала в наиболее изношенном месте. У разъемных подшипников для измерения зазора между шейкой и верхним вкладышем на расстоянии 10 — 15 мм от галтелей ( поперек шейки) закладывают два отрезка свинцовой проволоки диаметром 1 мм. Завинчивая гайки болтов крепления вкладыша, сдавливают проволоку, после чего, измерив толщину ее оттиска, определяют зазор.  [14]

Нормальным износом называют изменения размеров и свойств материалов деталей, происходившие в условиях правильной эксплуатации оборудования. Интенсивность нормального изнашивания определяется главным образом особенностями конструкции узлов, износостойкостью использованных материалов, а также правильностью эксплуатации и ремонта оборудования. Например, изнашивание машин значительно уменьшается при соблюдении норм и правил их загрузки, чистки, смазки; на изнашивание стальных аппаратов и трубопроводов влияют температурные напряжения, агрессивность рабочей среды, эффективность применяемой защиты от вредного влияния среды.  [15]

Страницы:      1    2    3    4

— это нормальный износ и разрыв, отличный от повреждения

Арендодатели несут ответственность за содержание сдаваемой в аренду собственности, но ожидается определенная степень ее ухудшения по мере старения собственности. Это называется износом. Ни домовладелец, ни арендатор не несут ответственности за такое обычное ухудшение состояния. Ущерб, нанесенный имуществу, — это другая история, и лицо, ответственное за причинение ущерба, также несет финансовую ответственность за его устранение.

Определение нормального износа и истирания

Нормальный износ — это ожидаемое ухудшение состояния имущества из-за нормального повседневного использования.Это ухудшение, которое происходит в процессе проживания в собственности. Это не вызвано злоупотреблением или пренебрежением.

Примеры нормального износа могут включать:

  • Пара небольших пятен на ковре
  • Пара царапин или вмятин на деревянном полу
  • Цвет ковра или твердой древесины, выцветший под воздействием солнечного света
  • Грязный раствор
  • Свободные дверные ручки
  • Серебристая отделка ванной комнаты приспособления начинают изнашиваться

Износ можно далее определить как ухудшение, которое можно обоснованно ожидать.Например, это нормально, когда на краске появляются потертости после того, как арендатор выезжает из квартиры. Потертости на краске будут считаться нормальным износом. Отверстие в стене будет считаться повреждением.

Определяющий урон

Повреждения не возникают естественным образом. Именно вред влияет на ценность, полезность или нормальное функционирование собственности. Этот ущерб может быть нанесен намеренно или по небрежности.

Примеры повреждений могут включать:

  • Разбитое зеркало в ванной
  • Сломанное сиденье унитаза
  • Отверстие в середине двери
  • Дверные ручки / замки повреждены или отсутствуют
  • Коврик, пропитанный мочой домашних животных

Повреждение может быть определено как непредвиденные проблемы.Например, это ненормально и не ожидается, что в стене спальни будет большая дыра после того, как арендатор переедет из квартиры.

Почему важен нормальный износ и разрыв

Износ — это термин, обычно используемый при работе с арендуемой недвижимостью, и попытка определить разницу между нормальным износом и повреждением арендуемой единицы часто становится проблемой, когда арендатор выезжает и ожидает возврата своего гарантийного депозита. . Арендодатель не может делать вычеты за обычный износ, но домовладелец может делать вычеты за ущерб, нанесенный имуществу.

Эти проблемы могут привести к спорам между арендаторами и арендодателями. Арендатор может полагать, что залог является его или ее собственностью и должен быть возвращен ей по окончании срока аренды. Она вовремя внесла арендную плату и не нарушила никаких условий аренды, поэтому ожидает, что залог будет полностью возвращен.

Однако цель арендодателя — следить за тем, чтобы арендуемая собственность содержалась в хорошем состоянии. Если он считает, что арендатор каким-либо образом злоупотребил состоянием арендуемой собственности, он будет вычитать из гарантийного депозита арендатора, чтобы исправить этот ущерб.

Обзорные проверки

Выездные проверки — один из способов избежать споров о залоге. Арендодатель и новый арендатор должны пройтись по собственности до въезда арендатора. Необходимо сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние арендуемой квартиры. Многие договоры аренды включают контрольный список комнат, техники, оборудования и т. Д., Где арендаторам следует отметить условие при заселении.

И арендодатель, и арендатор должны подписать документ, подтверждая, что они согласны с текущими условиями.

Когда арендатор выезжает из арендуемой квартиры, арендодатель и арендатор должны снова пройтись по собственности, чтобы задокументировать любые изменения в ее состоянии. Снова надо делать снимки.

Арендодатель может указать на любые проблемы, которые у него есть с текущим состоянием собственности, и объяснить, почему он будет вычитать из залога арендатора, чтобы покрыть этот ущерб. Арендатор может согласиться с выводами домовладельца или оспорить их.

Ответственность арендодателя за содержание квартиры

Каждый домовладелец несет ответственность за содержание своей арендуемой собственности, следуя строительным нормам, делая необходимый ремонт, обеспечивая надлежащие емкости для мусора и обеспечивая проточную воду.

Если повреждение арендуемой собственности вызвано неспособностью арендодателя надлежащим образом поддерживать недвижимость, то арендодатель не может удерживать вычеты из гарантийного депозита арендатора, даже если ущерб нанесен внутри помещения арендатора. Например, если протечка крыши привела к тому, что гипсокартон в потолке арендатора начал разрушаться, это повреждение является ошибкой арендодателя, а не арендатора.

Обычный износ и разрыв в сравнении с повреждением имущества: руководство для арендодателя

Когда арендатор выезжает из вашей арендуемой квартиры, он, скорее всего, не оставит ее такой же, как при въезде.Арендодатели нередко проводят мелкий ремонт или отправляют бригаду по уборке после истечения срока аренды, а регулярное техническое обслуживание почти всегда необходимо для поддержания квартиры в хорошем состоянии. Однако иногда бывает трудно отличить нормальный износ от материального ущерба при осмотре квартиры между арендаторами.

К счастью, законы большинства штатов определяют износ и устанавливают приемлемые сборы с арендаторов одинаково. Ниже приведена дополнительная информация о разнице между нормальным износом и повреждением имущества, а также советы по обслуживанию арендуемого жилья между арендаторами.

Что такое нормальный износ?

Нормальный износ обычно относится к ожидаемому ухудшению состояния квартиры, вызванному повседневной эксплуатацией арендатора. Это могут быть такие вещи, как шатающиеся дверные ручки, изношенный ковер или небольшие царапины на стенах и полу. Поскольку незначительный износ неизбежен, арендаторы, как правило, не могут нести ответственность за ущерб, относящийся к этой категории.

Примеры нормального износа и истирания

Конкретные повреждения, относящиеся к нормальному износу, могут незначительно отличаться в зависимости от штата и юрисдикции.Чтобы дать вам представление о том, на что обращать внимание во время проверок, мы предоставили список наиболее распространенных примеров нормального износа сдаваемых в аренду объектов.

  • Изношенный или поблекший ковер
  • Потертости на полу из твердых пород дерева и линолеуме
  • Дверные коробки и окна деформированные
  • Солнцезащитные шторы и шторы
  • Грязный или неплотный раствор вокруг напольной плитки
  • Небольшие потертости на стенах от дверных ручек

Что такое материальный ущерб?

В отличие от обычного износа, имущественный ущерб вызван неправильным обращением или небрежностью, и иногда ремонт может стоить больших денег.Ущерб, нанесенный арендатору, может включать такие вещи, как затопленные ванные комнаты, сломанные двери, а также сколы или сломанные столешницы. В зависимости от времени и серьезности имущественный ущерб может привести к потере жильцами залога, депозита, получения уведомления о выселении или выселения.

Примеры имущественного ущерба

Как арендодатель, вы, вероятно, обнаружите, что определение ущерба со временем станет проще, поскольку вы лучше познакомитесь с арендуемой недвижимостью. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных типов имущественного ущерба, которые следует учитывать при первом осмотре объекта.

  • Ожоги или пятна от домашних животных на коврах
  • Отверстия в дверях или стенах
  • Неразрешенная краска или обои
  • Порванные или отсутствующие шторы или жалюзи
  • Окна разбиты или отсутствуют экраны
  • Сломанная эмаль на раковинах, унитазах или ваннах

Как поддерживать свою арендуемую квартиру

Как арендодатель, вы несете ответственность за поддержание арендуемой квартиры в хорошем состоянии для нынешних и будущих арендаторов. Рассмотрите возможность использования проверки домашних животных для арендаторов с домашними животными.Точное понимание того, что представляет собой нормальный износ, является важной частью обслуживания ваших устройств, но это только первый шаг. Прочтите приведенные ниже шаги, чтобы узнать, как минимизировать повреждения и правильно задокументировать их, когда они все же возникают.

Выполнение планового обслуживания

Создание плана регулярного обслуживания может сэкономить время и деньги как вам, так и вашим арендаторам. Это может включать в себя такие шаги, как регулярное обновление устройств, когда они достигают конца своего срока службы, обеспечение соответствия вашего здания требованиям кода и поддержание всех коммунальных служб в рабочем состоянии.Последовательное реагирование на запросы арендаторов на техническое обслуживание также избавит вас от любых сюрпризов после их переезда. Просто убедитесь, что вы предоставили простой процесс отправки запросов, и убедитесь, что ваши арендаторы знают, как это работает.

Выполнение пошаговых проверок

Выполнение пошагового осмотра вашей квартиры до и после того, как арендатор занял ее, это хороший способ отслеживать новые и существующие повреждения. Во время осмотра найдите время, чтобы сфотографировать все повреждения и тщательно задокументировать их.Вы также захотите сфотографировать и задокументировать неповрежденные части квартиры, а затем использовать их для создания контрольного списка арендной платы, который ваш новый арендатор должен подписать перед въездом. Это гарантирует, что у вас будут надлежащие доказательства, если ваш арендатор решит оспорить ущерб в суд мелких тяжб после их выселения.

Создание списка возмещения ущерба арендатору

После того, как вы выполнили осмотр и задокументировали любые повреждения после выезда арендатора, вам нужно создать подробный список, в котором четко обозначен характер повреждений и связанные с ними расходы на ремонт.Отправка этого списка арендаторам требуется по закону, если вы планируете удерживать деньги из их гарантийного депозита, поэтому постарайтесь составить список как можно точнее.

Нормальный износ при аренде Часто задаваемые вопросы

Выявление и устранение убытков арендатора может показаться сложным, но со временем это станет легче, если вы отточите свой процесс. Чтобы узнать больше о том, как справиться с ущербом, нанесенным арендатору, просмотрите следующий список общих вопросов, связанных с нормальным износом арендуемого жилья.

Может ли арендодатель взимать плату за обычный износ?

Независимо от того, к какому штату или юрисдикции относится ваша собственность, вы не можете по закону взимать с арендатора плату за ухудшение, вызванное естественным износом.Чтобы избежать неправильного взимания платы с арендатора, попробуйте составить план регулярного обслуживания и ознакомиться с местными законами и постановлениями. Это также может помочь в изложении примеров имущественного ущерба в ваших договорах аренды, чтобы избежать путаницы в будущем.

Сколько вы можете взимать с арендатора ущерб?

Хотя вы не можете взимать с арендатора плату за нормальный износ, вы можете возложить на него ответственность за любой материальный ущерб, который они причинят, занимая ваше жилье. Сумма, которую вы можете взимать с арендатора, зависит от стоимости ремонта, поэтому рекомендуется нанять профессионального уборщика или подрядчика, который даст вам оценку, прежде чем устанавливать цену.Если вам нужно сделать оценку самостоятельно, обязательно учитывайте такие вещи, как первоначальная стоимость, возраст и стоимость замены предмета при составлении списка расходов.

Что может вычесть арендодатель из залогового депозита?

Законы о залоге незначительно различаются в зависимости от штата, но, как правило, они позволяют арендодателям вычитать из залога плату за повреждение имущества и уборку. Если вам необходимо удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для покрытия убытков, не забудьте отправить арендатору подробный список платежей, который включает все ремонтные работы и связанные с ними расходы.Если вы пропустите этот шаг, и арендатор решит оспорить обвинения, ваш аргумент может оказаться неприемлемым в суде мелких тяжб.

Нормально ли изнашиваются отверстия для ногтей?

И арендодатели, и арендаторы иногда не могут определить, попадают ли отверстия под гвоздь в материальный ущерб или естественный износ. К сожалению, не всегда есть однозначный ответ. Несколько небольших отверстий от гвоздей или гвоздей обычно считаются нормальным износом, если иное прямо не указано в договоре аренды.Однако большие отверстия для шурупов или несколько отверстий, которые могут привести к значительному повреждению краски или гипсокартона, могут стать причиной имущественного ущерба.

Как арендодатель, вы быстро поймете, что решение проблем, связанных как с естественным износом, так и с повреждениями арендатора, неизбежно. К счастью, знание разницы между ними и принятие надлежащих мер по обслуживанию вашего устройства поможет свести к минимуму финансовые затруднения и упростить процесс ремонта. Вы также должны убедиться, что обновляете свою арендную плату после ремонта или ремонта.

Если вы ищете лучший способ избежать плохих арендаторов и уменьшить ущерб, нанесенный вашей собственности, попробуйте использовать службу проверки арендаторов для своих заявок на аренду. Как только вы найдете подходящих арендаторов, предложение им качественных вариантов страхования арендаторов может еще больше защитить вашу собственность и сэкономить вам и арендатору деньги.

Справочник арендодателя по нормальному износу при аренде

Как арендодателю важно быть хорошо информированным и подготовленным к любому сценарию.Когда дело доходит до состояния вашей собственности до и после сдачи в аренду, вы можете обнаружить, что аренда не в той форме, в которой вы ее оставили. Это связано с естественным износом или ваш арендатор повредил имущество?

Что такое нормальный износ?

Нормальный износ трудно определить, и этот закон о домовладельцах и квартиросъемщиках варьируется в зависимости от штата. Закон Джорджии пытается определить это как таковое: «Арендодатель не может удерживать залог для покрытия нормального износа, который происходит в результате использования арендатором собственности по прямому назначению.”

Другими словами, арендодатели не могут ремонтировать свою арендуемую собственность за счет арендатора. Как домовладелец, вы должны вернуть залог арендатора — при условии, что нет повреждений собственности, кроме обычного износа. Если вам сложно определить разницу между ними, Merriam-Webster определяет нормальный износ как «нормальную амортизацию», что означает, что если кто-то живет в съемном доме, то к тому времени, когда он переедет, он будет казаться слегка живым. из.

Нормальный износ vs.Повреждение имущества

Когда дело доходит до естественного износа, домовладелец, скорее всего, несет ответственность за возвращение квартиры в первоначальное состояние. При устранении имущественного ущерба в квартире, скорее всего, несет ответственность арендатор, и в этом случае его гарантийный залог пойдет на устранение этого ущерба. Давайте разберем разницу между нормальным износом и чрезмерным материальным ущербом на нескольких примерах.

Примеры нормального износа и раздира

  • Несколько небольших отверстий от гвоздей, сколов, подтеков, вмятин, царапин или трещин на стенах
  • Выцветшая краска или слегка порванные, выцветшие обои
  • Ковер потускнел или истончился от ходьбы
  • Потертые деревянные полы при регулярном использовании
  • Двери, налипающие от влажности
  • Покоробленные дверцы шкафов
  • Плесень из-за отсутствия надлежащей вентиляции
  • Затирка швов плитки в ванной комнате
  • Изношенная или поцарапанная эмаль в ваннах, раковинах или туалетах
  • Любая изношенные приборы из-за длительного использования

Примеры имущественного ущерба

  • Зияющие дыры в стене или десятки отверстий от гвоздей
  • Неутвержденные цвета краски, обои или непрофессиональная покраска
  • Отверстия, пятна или ожоги на ковре (е.грамм. от продуктов питания, мочи или цветных жидкостей)
  • Сколотые или выдолбленные деревянные полы
  • Водяные пятна на деревянных полах или подоконниках
  • Разбитые двери или окна в результате неправильного обращения
  • Плесень, плесень и грязь, оставленные в ванной или кухне
  • Плитка для ванной комнаты отсутствует или потрескалась
  • Поврежденные или треснувшие зеркала
  • Любая техника, поврежденная из-за неправильного обращения или небрежного обращения

Что подлежит регулярному техническому обслуживанию?

После того, как один арендатор переедет, вам нужно будет подготовить недвижимость, прежде чем новый арендатор переедет.Все, что вы делаете, чтобы подготовиться к этому, относится к категории текущего обслуживания. Примеры включают:

1. Уборка

Если вы решите, чтобы вся квартира профессионально убиралась между арендаторами — как это делают большинство арендодателей — вы не можете взимать с предыдущего арендатора плату за уборку. Однако, если арендатор никогда не убирал квартиру во время аренды и она была оставлена ​​в пригодном для проживания состоянии для вашего следующего арендатора, то вы можете взимать дополнительную плату за уборку из-за грязного состояния квартиры.Если вы ожидаете, что арендатор (-ы) проведет уборку квартиры до даты выселения, обязательно укажите это требование в договоре аренды. Вы даже можете предоставить своему арендатору руководство по уборке, в котором подробно описаны ваши ожидания.

2. Ковровое покрытие

Если вы предпочитаете чистить ковер паром между арендаторами, вы не можете взимать с предыдущего арендатора плату за эту стоимость. Если ваш арендатор испачкал ковер до такой степени, что его невозможно отремонтировать, вы можете зарядить его, чтобы заменить ковер. Однако, если ковер был старым и изношенным, когда они въехали, вы не можете взимать с арендатора полную стоимость замены ковра.

3. Покраска

Если ваш арендатор оставил стены грязными или перекрасил их (без предварительного согласования), вам нужно будет перекрасить арендуемую квартиру раньше, чем обычно, — если вы еще не перекрашиваете стены между каждым арендатором. . В этом случае вы можете вычесть стоимость перекраски из их гарантийного депозита. Если ваш арендатор прожил в квартире три или более лет, новый слой краски, скорее всего, попадет на плановое обслуживание, а это означает, что вам не следует вычитать деньги из его гарантийного депозита, чтобы украсить вашу аренду.

4. Лампочки
Ваша арендуемая квартира должна быть полностью оборудована рабочими лампочками, когда арендатор въезжает. Точно так же они должны заменять их, когда они перегорели, и следить за тем, чтобы каждая лампочка работала при выезде. Однако длинные люминесцентные лампы или любые лампочки, рассчитанные на годы непрерывного использования, должны быть заменены арендодателем. Они также могут быть опасны, если сломаются при попытке замены, поэтому вы, как арендодатель, должны заменить их самостоятельно (или нанять помощника), чтобы избежать ответственности.

Каков ожидаемый срок службы элементов арендуемой собственности?

У всех продуктов есть определенный срок службы, обычно определяемый производителем. Как арендодатель, вы не можете взимать с арендатора полную стоимость замены предмета, если он не был совершенно новым на момент повреждения. Например, если домашнее животное арендатора повредило пятилетний ковер, не подлежащий ремонту, а его продолжительность жизни составляет в среднем 10 лет, то арендодатель может взимать с арендатора только половину стоимости замены ковра.Однако все, что не подлежит ремонту, считается чрезмерным материальным ущербом, а не нормальным износом.

HUD имеет список (Приложение 5D) различных элементов и их ожидаемый срок службы:

  • Водонагреватели: 10 лет
  • Мягкое ковровое покрытие: 5 лет
  • Кондиционеры: 10 лет
  • Диапазоны: 20 лет
  • Холодильники: 10 лет
  • Внутренняя окраска — Эмаль: 5 лет
  • Внутренняя окраска — Плоская: 3 года
  • Плитка или линолеум: 5 лет
  • Оконные шторы, ширмы и жалюзи: 3 года

Важность принятия перед и После фотографий аренды

Это жизненно важный этап процесса аренды как для арендодателей, так и для арендаторов.Сделав фотографии квартиры до и после сдачи в аренду, обе стороны получат доказательства, если они им понадобятся. Если у вас, как у арендодателя, есть причина вывести деньги из залога арендатора на ремонт, нанесенный имуществу, фотографии в качестве доказательства помогут вам в объяснении вашего случая. В конце концов, когда речь заходит о потенциальном материальном ущербе, всегда лучше перестраховаться, чем сожалеть.

Часто задаваемые вопросы о нормальном ношении и разрыве

Что вы думаете?

135 Ответов

Об авторе

Износостойкие и гарантийные депозиты в соответствии с Законом Калифорнии

Многие арендодатели и арендаторы не могут определить, как определить «обычный или нормальный износ» применительно к гарантийным депозитам.Большинство споров по поводу гарантийных депозитов сводятся к тому, что составляет нормальный износ. Когда арендатор выезжает из квартиры, арендодатель может вычесть из залога арендатора для возмещения ущерба помещению, причиненного арендатором, но только за ущерб, выходящий за рамки обычного износа. Cal. Гражданский кодекс, § 1950.5 (b) (2). Договоры аренды жилья часто содержат пункты, требующие от арендатора поддерживать квартиру в «хорошем и чистом состоянии» и возвращать квартиру в «том же состоянии, в котором она была получена, за исключением нормального износа.”

Что означает «обычный или нормальный износ»?

Как правило, «обычный или нормальный износ» — это неизбежный износ квартиры в результате нормального использования арендатором. Проблема ремонта, требующая вычета, обычно связана с повреждением, которого можно было избежать по небрежности, а не в результате простого проживания или использования собственности. Например, ковер, изношенный из-за обычного движения, является обычным износом, в то время как прижигание ковра сигаретой — это предотвратимая халатность.

Кроме того, с арендатора может взиматься плата за уборку, если он вызвал грязь, выходящую за рамки обычного использования. Например, чрезмерное количество шерсти домашних животных или запах мочи, оставленный на ковре, будут выходить за рамки нормального износа, поскольку этих условий можно избежать и которые выходят за рамки нормального использования.

Хорошее практическое правило заключается в том, что если состояние было вызвано собственным пренебрежением, неправильным использованием или жестоким обращением арендатора, а не просто использованием или проживанием в помещении, это, вероятно, будет считаться ущербом, за который арендатор будет нести финансовую ответственность.

Общие примеры

Обычный износ Ответственность арендатора
Несколько небольших отверстий от гвоздей, сколов, потертостей или пятен Чрезмерное количество дырок от гвоздей или зияющая дыра в стене
Блеклая краска Несанкционированные цвета краски, повреждение водой из-за подвешенных растений, царапины на мебели, следы от мелков
Ковер выцветший или истертый Дыры, разрывы, разрывы, ожоги или пятна на ковре
Незначительные потертости на деревянных полах Выемки или сильные царапины от когтей домашних животных или от движущейся мебели
Поцарапанная или изношенная эмаль на ваннах или раковинах Сколы или трещины эмали
Неисправен моторчик для мусора Вывоз мусора из-за косточек авокадо, сброшенных в канализацию
Незакрепленные дверные ручки или тяги шкафа Отсутствие дверных ручек или тяги шкафа
Несколько небольших отверстий от гвоздей, сколов, потертостей или пятен Чрезмерное количество дырок от гвоздей или зияющая дыра в стене
Застрявшая дверь или окно Разбитая дверь или окно
Изношенные столешницы Порезы или ожоги на столешницах
Рабочий туалет Разбитый бачок унитаза
Грязные мини-жалюзи Мини-блайнды отсутствуют или сломаны
Неплотный кран Повреждение конструкции из-за незарегистрированной утечки воды
Как арендатор может защитить свой залог от ремонтных вычетов за ущерб?

Перед заселением или при въезде жильцы должны осмотреть квартиру и задокументировать любые участки с повреждениями и повреждениями.Арендатор должен по возможности фотографировать. Копию результатов этого начального пошагового руководства следует передать домовладельцу. Это даст домовладельцу и арендатору отчет о точном состоянии квартиры на момент въезда арендатора.

Во время аренды арендаторы должны незамедлительно уведомлять арендодателя обо всех предметах, нуждающихся в ремонте, особенно о тех, которые впоследствии могут привести к значительному ущербу, за который арендодатель может попытаться привлечь арендатора к ответственности. Арендатор, который позволяет не сообщать об утечке в течение нескольких месяцев, может понести ответственность, потому что ущерб, причиненный небрежностью, не является нормальным износом.

Арендатор имеет право потребовать комплексную инспекцию незадолго до выселения. Cal. Гражданский кодекс § 1950. 5. Это может произойти за две недели до прекращения аренды. Идентификатор. На основе этого пошагового осмотра арендодатель должен предоставить подробный список с указанием предлагаемых ремонтов или чисток. Это пошаговое руководство предназначено для того, чтобы дать арендатору возможность решить любые проблемы до освобождения.

Пожалуйста, свяжитесь с опытными юристами по правам арендаторов в Tobener Ravenscroft LLC, если у вас возникнут какие-либо вопросы о нормальном или обычном износе.

повреждений или износа? Разъяснения по залоговым депозитам

Обновлено в феврале 2021 г.

Когда арендаторы выезжают из вашей собственности, она не будет выглядеть точно так, как при первом въезде. При рассмотрении как повреждений, так и износа, это может повлиять на возврат залога арендатору.

Почему?

Закон позволяет арендодателям вычитать часть гарантийного депозита для покрытия стоимости ущерба, причиненного арендатором.Тем не менее, арендодатели не могут вычитать из залога для ремонта нормального износа или нормальной амортизации имущества.

У многих арендодателей есть одна большая проблема: во многих ситуациях трудно определить, что считать нормальным износом и повреждением. Мудрые домовладельцы вскоре узнают разницу, чтобы избежать споров с арендаторами и получить справедливую компенсацию за фактический ущерб.

Знаете ли вы, как распознать разницу между этими двумя типами повреждений и почему это так важно? Сегодня вы можете узнать именно это.

Содержание по износу и повреждениям

Управляя своей первой арендой или углубляясь в арендный бизнес, вам нужно научиться различать повреждения и износ. Начало с этих тем поможет заложить необходимую основу для вашего будущего роста.

Что такое износ?

Вся сдаваемая в аренду недвижимость претерпит некоторое ухудшение, даже с лучшими арендаторами. Износ — это неизбежное ухудшение общего состояния собственности из-за времени и использования.

Нет ничего плохого в износе имущества. Качественные компоненты изнашиваются медленнее, но со временем все приходит в негодность и требует замены. Если просто использовать, такие вещи, как раковины в вашем доме, постепенно выходят из строя.

Ожидается, что такого рода изменения произойдут, пока арендатор проживает в собственности. Чем дольше арендатор живет в арендуемой собственности, тем больше случаев износа вы должны ожидать увидеть вокруг собственности, когда они съедут.

Поскольку это естественное изменение собственности и не вызвано небрежным обращением или неправильным использованием со стороны арендатора, арендатор не должен нести ответственности за эти вещи.

Список примеров нормального износа для арендаторов

Может быть трудно получить точное представление о причинах износа. Вы увидите полный список ниже, но это одни из наиболее распространенных типов износа, наблюдаемого в объектах аренды:

  1. Потертости или потертости на линолеуме
  2. Рисунки износа на ковре
  3. Ковровые швы отклеены или распустились
  4. Деформация дверей и окон
  5. Вмятины в стене от дверных ручек
  6. Оборванные завязки на жалюзи или шторы
  7. Треснувшие пластины переключателя света
  8. Трещины в стенах или потолке от оседания
  9. Жалюзи или двери с солнечными или тепловыми пузырями
  10. Шатающийся унитаз

Как нормальный износ влияет на размер залога?

Должен ли естественный износ повлиять на сумму залога, возвращаемого арендатору?

Нет; не должно.Эти общие проблемы износа никогда не должны вычитаться из залога арендатора. Вместо этого арендодателям следует запланировать покрытие этих затрат, связанных с ремонтом арендуемой квартиры для следующего арендатора.

Как уже упоминалось, нормальный износ — это то, что происходит в результате регулярного использования собственности. Предметы не ухудшаются из-за ошибки арендатора; у них просто ограниченный срок службы.

По этой причине вы не можете удержать что-либо из гарантийного депозита, чтобы покрыть расходы на ремонт любого нормального износа до того, как вы снова сдадите недвижимость в аренду.Вместо этого вам следует запланировать ожидаемую стоимость ремонта таких вещей в своей общей бизнес-модели, чтобы они не снижали вашу прибыль.

По мере того, как вы приобретете больше опыта по передаче собственности, у вас будет больше оснований для понимания того, чего можно ожидать от износа.

Что считается нормальным износом?

Лучший способ понять, что включает в себя нормальный износ, — это разбить вещи на более мелкие категории.Как вы знаете, есть много разных областей, которые составляют целую арендуемую единицу! Более пристальный взгляд на подкатегории может помочь вам понять, что такое нормальный износ.

Нормальный износ полов

При рассмотрении напольного покрытия вы можете понять, что такое нормальный износ, а что повреждение арендатора, если подумать о сроке службы напольного покрытия.

Высококачественные паркетные полы, например, служат около 20 лет.Было бы нормально увидеть на полу легкий износ и выцветание от солнечного света, но большая дыра или выбоина могут стать неожиданным повреждением.

Ковровое покрытие, с другой стороны, имеет срок службы всего пять лет, и его в это время должен заменить домовладелец.

Обычно наблюдаются следующие виды износа напольных покрытий:

  • Выцветание от солнечного света
  • Износ в зонах с интенсивным движением
  • Отслоение от менее прочных видов напольных покрытий, например линолеума
  • Грязная затирка вокруг плитки
  • Изношенные участки ковра от мебели

Все, что может произойти в результате постоянного использования предмета, не может рассматриваться как ущерб арендатору.Однако такие проблемы, как потрескавшаяся плитка или вырванные половицы, вызванные чрезмерным усилием или небрежностью, считаются повреждением.

Обычный износ и разрыв стен

Краска изнашивается естественным образом; Срок службы большинства покрасочных работ с полным основанием может составлять около трех лет.

Нормальным износом считаются:

  • Отслаивающаяся краска
  • Выцветание от солнечных лучей
  • Небольшие потертости от повседневной жизни
  • Проблемы с краской потолка из-за утечек (если заявлены и не вызваны арендаторами)

Неисправленные дыры, чрезмерные отметины или окраска комнат в неутвержденный цвет — все это может считаться ущербом арендатора, поскольку они выходят за рамки того, что обычно происходит.Обо всем нужно судить в каждом конкретном случае, но со временем вы откроете для себя определенную перспективу.

Нормальный износ устройств

Как и в случае с другими описанными предметами, вы захотите принять во внимание срок полезного использования бытовой техники, установленной в вашей собственности. Например, при правильном обслуживании морозильная камера может прослужить 15 или 20 лет. Если морозильная камера была заменена только в прошлом году и внезапно сломалась, это может быть причиной повреждения арендатора.

Конечно, бытовая техника — это сложные предметы, которые иногда могут сломаться без какой-либо очевидной причины.Эти случаи могут быть трудными для восприятия, но арендатора не следует обвинять в проблемах с долговечностью устройства. Вместо этого подумайте о том, чтобы обеспечить надлежащее обслуживание и страхование техники, чтобы уменьшить воздействие таких происшествий.

Нормальный износ сантехники и приспособлений

Некоторые части водопроводной системы изнашиваются естественным образом при регулярном использовании. Сантехника имеет регулярные небольшие утечки из-за износа фурнитуры и шайб. Их следует легко заменять в рамках обычного обслуживания.Смесители и насадки для душа могут со временем изнашиваться из-за накопления минералов; это тоже естественная проблема.

Однако большое пятно на полу или потолке в результате незарегистрированной большой утечки или переполненной ванны не является нормальным износом. Точно так же сломанные унитазы, сиденья или крышки не являются ожидаемой проблемой и должны считаться повреждением арендатора.

Обычный износ и истирание других изделий

Как видите, есть много общего в том, как думать о естественном износе в каждой категории.Подумайте о следующем для каждой области или предмета:

  • Как долго я могу рассчитывать на то, что это продлится?
  • Какой вид обслуживания необходимо выполнить для этого элемента?
  • Является ли арендатор ответственным за это обслуживание, или я сделаю это?

Все эти вещи должны быть вам понятны, а необходимые аспекты также должны быть доведены до сведения ваших арендаторов через договор аренды. Это поможет предотвратить недопонимание.

Что считается повреждением?

Повреждение сдаваемой в аренду собственности происходит в результате неразумного использования, неправильного обращения или несчастных случаев.Это также может включать в себя преднамеренные изменения, внесенные арендатором без согласования. Даже если ущерб был причинен не арендатором, а одним из их гостей, арендатор все равно несет ответственность за расходы на ремонт.

Убытки являются исключительными для условий договора аренды, поэтому арендатор несет финансовую ответственность за них. В некоторых случаях арендаторы сообщают о повреждениях, когда они случаются. В других случаях вы обнаружите их при выезде.

10 примеров повреждений арендуемого имущества

Какие типы повреждений обычно наблюдаются при сдаче внаем? Мы собрали этот список из 10 наиболее распространенных проблем, возникающих при сдаче в аренду недвижимости.Все эти проблемы, вероятно, будут считаться убытками арендатора и должны быть оплачены соответственно:

  1. Дыры или разрывы в линолеуме
  2. Ожоги или масляные пятна на ковре
  3. Пятна мочи домашних животных на стенах и ковре
  4. Отверстия в стенах, не в дверных ручках
  5. Порванные или отсутствующие шторы
  6. Окно разбито или отсутствуют экраны
  7. Водяные следы из переполненной раковины или ванны
  8. Порезы или ожоги на столешнице
  9. Самовольная покраска
  10. Сломанное сиденье, бачок или ручка унитаза

Как ущерб влияет на размер залога?

Что происходит с залогом после того, как вы определили, что арендатору нанесен ущерб собственности?

Необходимо сделать несколько вещей.

1. Задокументировать убытки

Во-первых, убедитесь, что у вас есть четкая документация о повреждениях. Если вы проводите осмотр при въезде и выезде, вы можете сохранить оба этих документа в файле в качестве доказательства повреждений. Документация важна, если арендатор оспорит ваши претензии.

2. Смета расходов

Затем вам нужно будет оценить, сколько будет стоить замена или ремонт элементов. В некоторых штатах требуется, чтобы у вас была цитата от сторонней ремонтной компании; другие просто позволяют детализировать стоимость на основе средних значений.

Во всех случаях вы должны быть уверены, что взимаете с арендатора только соответствующую сумму причиненного ущерба, а не полную стоимость объекта.

Например, предположим, что в вашей собственности был холодильник пятилетней давности, который нужно было заменить через пять лет. Арендатор его повредил, поэтому его нужно заменить. Их следует взимать только за 50% от стоимости. Половина его полезного срока службы уже прошла, поэтому с них взимается плата только за то, что осталось.

3. Возврат депозита

Наконец, залог за вычетом суммы, оставшейся на ремонт, должен быть возвращен арендатору в отведенный период времени.В большинстве штатов это колеблется от двух недель до одного месяца.

Как поговорить с арендатором о повреждении имущества

В зависимости от ваших отношений с арендаторами вы можете нервничать по поводу удержания части гарантийного депозита для покрытия убытков. Если вам нравятся арендаторы, вы можете даже чувствовать себя виноватым, даже если это находится в пределах ваших прав как собственника и арендодателя.

Как можно комфортно, но профессионально поговорить с арендаторами о материальном ущербе?

Главное — убедиться, что вы создали прецедент для разговора о вреде с самого начала ваших отношений.Затем сохраняйте такое же отношение и освещение проблемы, пока продолжается аренда. Это позволяет обеим сторонам быть полностью информированными о повреждениях и о том, кто несет ответственность.

Перед сдачей в аренду

Убедитесь, что в вашем договоре аренды содержится конкретная информация о следующем:

  • Залог
  • Контрольные листы при приемке
  • Контрольные листы выездного осмотра
  • Что считать нормальным износом, а что нет
  • Техническое обслуживание, за которое отвечает арендатор (т.е., чистящие средства)

Включив все это в первоначальное соглашение об аренде, и вы, и арендатор будете знать, чего ожидать от аренды. Исключение вероятности сюрпризов снизит вероятность возникновения споров по поводу удержания залога.

Прежде чем арендатор переедет, проведите полное и тщательное прохождение процесса переезда. И вам, и арендатору следует искать все, что не в идеальном состоянии, и включать это в контрольный список.Сфотографируйте тоже.

Этот процесс позволяет получить полную документацию о том, как недвижимость выглядела до въезда арендатора. Когда они выезжают, при необходимости вы можете сравнить две сцены.

Во время аренды

На протяжении всего срока аренды убедитесь, что вы выполняете любое регулярное обслуживание, которое входит в вашу ответственность, или что вы решили позаботиться о долгосрочном здоровье собственности.

Например, вы можете спросить арендатора, можете ли вы заходить каждые пять или шесть месяцев, чтобы быстро проверить водопровод, бытовую технику, системы центрального отопления и кондиционирования воздуха.Это дает вам возможность убедиться, что эти системы используются должным образом и контролируются в соответствии с вашим договором аренды.

В процессе выселения

При выезде вместе с арендатором завершите осмотр при выезде. Вы будете повторять тот же процесс, что и при въезде. Только на этот раз вы ищете все, что повреждено больше, чем ожидалось.

Если вы столкнетесь с чем-либо, что, по вашему мнению, является повреждением арендатора, на этот раз спросите арендатора о повреждении.Сообщите им в данный момент, если вы планируете удерживать средства на его ремонт в данный момент, если это возможно.

Возврат залога

Несмотря на то, что детали в разных штатах различаются, как правило, домовладелец должен включать в себя список удержаний вместе с любой возвращаемой частью гарантийного депозита. Если арендодатель провел вместе с арендатором тщательную проверку при въезде и выселении, то с обеих сторон должно быть мало сюрпризов.

Споры о залогах

К сожалению, часто возникают споры, когда арендатор определяет вычет как износ, а арендодатель считает это повреждением.Арендатор может иметь веские доводы, если он сможет доказать, что арендодатель взял вычет за ущерб, нанесенный чему-то, что на самом деле является нормальным износом.

Если домовладелец может обосновать разумную интерпретацию различий между базовым и нормальным износом и случайным или преднамеренным повреждением, а также обозначить ущерб, нанесенный арендатору во время проверки при выезде, споры можно свести к минимуму.

Увидеть спор в действии

Как это на самом деле выглядит, когда залог завышен и его нужно вернуть?

В этом выпуске «Консультации юриста» у нас есть адвокат Дон Крупенс, который работает поверенным домовладельца в Калифорнии.Делится своими мыслями о возврате залогового депозита. Прежде чем стать арендодателем, он столкнулся с ситуацией, когда ему по ошибке удержали залог.

Его советы по обе стороны забора бесценны:

Вы можете подписаться на наш канал, чтобы получать еженедельные обновления о новом полезном контенте.

Износ против повреждений: сделайте это правильно!

Может быть сложно впервые войти в собственность после того, как ваши арендаторы съехали, чтобы более подробно перечислить любые повреждения.Пошаговое руководство по переезду — отличное время, чтобы выделить любые потенциальные повреждения, но может потребоваться некоторое время, чтобы найти все.

Если вы все еще не можете определить разницу между повреждением и нормальным износом, ответьте на следующие вопросы:

  • Может ли это повреждение произойти естественным образом со временем?
  • Это произошло благодаря природным силам?
  • Был ли этот предмет уже старым или изношенным до въезда арендатора?
  • Как долго этот предмет должен длиться?
  • Арендатор сделал что-то с чрезмерной силой или не позаботился о том, чтобы это повредить?

Проработав эти вопросы, вы сможете определить, в какие типы проблемных областей попадают.Все, что вы пытаетесь оправдать как ущерб, нанесенный арендатору, следует оставить как износ; при необходимости у вас должна быть возможность легко доказать в суде причиненный ущерб.

Что такое «нормальный износ»?

У арендодателей и арендаторов часто возникают разногласия по поводу того, что они считают «нормальным износом».

Где именно провести черту?

По нашему опыту, дебаты часто сводятся к ответственности.

Понятно, что арендаторы должны оплатить ущерб, который они причинили своей арендуемой собственности.Помимо прочего, это может быть из-за халатности или безответственного поведения.

Однако нормальное старение предметов домашнего обихода не считается повреждением по вине арендатора, это называется «нормальным износом».

Продолжайте читать, чтобы получить обзор того, как распознать признаки естественного износа и как отличить их от повреждений, причиненных арендатором в вашей собственности в Бойсе.

Что следует считать «нормальным износом»?

Для этого понятия существует множество определений.Они поступают из различных источников, таких как законы, постановления и руководящие принципы. Независимо от источника, типичное объяснение — ожидаемое старение от регулярного повседневного использования.

Когда арендатор проявляет неосторожность или небрежность, результатом является не обычный износ. Они будут нести ответственность за расходы.

Арендодатели, с другой стороны, должны содержать недвижимость таким образом, чтобы защитить ее от повреждений, вызванных старением.

Что считается нормальным износом?

Ниже приведены примеры того, что считается нормальным износом и повреждением:

Износ ванных комнат

Плитка для ванных комнат тусклая или неплотная.Темные пятна старения на зеркале. Эмалированные поверхности ванны, раковины и унитаза с легкими царапинами и обычным износом. При износе трубы способствуют сливу засоров. Ржавая штанга для душа.

Повреждение ванной

Плитка с сильными трещинами и сколами или полностью отсутствует. Душевая штанга изогнута или отсутствует. Нарушены эмалированные поверхности ванны, раковины и унитаза. Забитые стоки в результате халатности, а не старения труб. Повреждение зеркала в ванной, которое явно вызвано использованием личных продуктов, а не общим старением.

Износ ковров

Выцветание от воздействия солнечных лучей и пешеходного движения. В некоторых местах истончена.

Повреждение ковра

Ожоги и дыры в ковре. Пятна от мочи и еды домашних животных.

Износ деревянных полов

Некоторые более темные пятна, потерявшие свой оттенок. Выцветание из-за воздействия солнечных лучей.

Повреждение паркетных полов

Пятна от воды на полу, скопившиеся по неосторожности.Например, окна часто оставались открытыми во время сильного дождя. Глубокие царапины. Некоторые части лиственных пород полностью отсутствуют.

Износ лакокрасочного покрытия

Выцветание из-за воздействия солнечных лучей. Незначительные царапины или другие нарушения, возникшие в результате нормальной повседневной деятельности.

Повреждения краски

Несанкционированные покрасочные работы. Каракули и сильные царапины. Например, глубокие или широкие царапины, нанесенные домашними животными. Даже если в отеле допускается проживание с домашними животными, арендаторы по-прежнему несут ответственность за любой ущерб, нанесенный их домашними животными.

Что означает «полезный срок службы»?

Срок полезного использования чего-либо — это термин, который часто используется в контексте износа. Все продукты имеют определенный срок службы. Арендодатели не могут взимать с арендаторов полную стоимость, если это не был совершенно новый продукт.

Например, срок службы водонагревателей составляет примерно 10 лет. Если арендатор переезжает через 6 лет и ломает обогреватель, то арендодатель может взимать только 40% стоимости замены обогревателя.Департамент жилищного строительства и городского развития перечисляет ожидаемую продолжительность жизни различных продуктов.

Когда арендодатель несет ответственность за любой ущерб?

Арендодатель несет ответственность не за любой ущерб. Каждый домовладелец должен содержать свою арендуемую квартиру. Это включает в себя ремонт и соблюдение строительных норм.

Является ли ущерб результатом несоблюдения надлежащего ухода за имуществом?

В таком случае ремонт не может быть оплачен из залога арендатора.Например, если необработанный осадок фундамента начинает вызывать трещины в гипсокартоне, это ответственность арендодателя, поскольку он решил не заниматься этим, когда впервые заметил это.

Какова роль проверок?

Проведение выездных проверок — это способ минимизировать риск возникновения споров по депозитам. При заселении домовладелец должен пройти через территорию, чтобы сделать фотографии и видео. Это поможет гарантировать, что состояние арендуемой единицы не может быть оспорено.

Для дополнительной уверенности вы можете указать на существующие повреждения в арендуемой квартире. В договоре аренды должно быть указано, что обе стороны согласны с текущим состоянием квартиры.

Арендатору пора съехать?

Аналогично тому, как они въезжают, вам следует провести инспекцию выезда, чтобы определить, есть ли какие-либо повреждения собственности, которых не было, когда арендатор въехал.

Фотографии с инспекции подачи ценны.Арендодателю гораздо проще вычесть из залога арендатора причиненный им ущерб.

Итог: что такое «нормальный износ»?

Обычный износ является результатом ежедневного использования предметов домашнего обихода в вашем доме в Бойсе. Ущерб, который может быть вычтен из залога, вызван халатностью или безответственными действиями.

Арендатор несет ответственность не за все повреждения арендуемой квартиры. Скажем, ущерб возник в результате неспособности арендодателя должным образом обслуживать квартиру, тогда вы не можете делать вычеты из их депозита.Арендодатель несет ответственность за его ремонт или модернизацию.

Претензии, связанные с повреждением имущества по сравнению с обычным износом, часто приводят к спорам. Одна из превентивных мер — фотографировать и записывать видео во время проверок при заселении и выселении. Таким образом, обе стороны могут защитить себя от ложных претензий.

Справочник арендодателя по нормальному износу арендуемой недвижимости

«Обычный износ» — это одна из тех формулировок закона арендодателя-арендатора, которую субъективно трудно определить.Это один из основных участников споров о залогах исключительно из-за того, насколько они расплывчаты.

В большинстве штатов есть отдельные версии этого закона, каждая с разной формулировкой. Это проблема для вас как домовладельца. Однако общая предпосылка остается неизменной от штата к штату. Ущерб, нанесенный арендатору, отделен от нормального износа и подразумевает материальный ущерб , возникший в результате халатности, злоупотреблений или небрежности.

Конечно, состав этих фраз варьируется от человека к человеку.Человек с тяжелым ОКР, вероятно, имеет другое определение халатности и ухудшения состояния, чем кто-то другой, кто беспорядок. Разница между нормальным износом и повреждениями, выходящими за рамки нормального износа, в лучшие времена нечеткая, и это представляет проблему для вашей инвестиционной собственности.

При всем вышесказанном это возможно. Итак, как вы определяете нормальный износ и чрезмерный ущерб арендатору для вашей арендуемой недвижимости?

Нормальный износ по сравнению сУщерб, нанесенный арендатору

Департамент жилищного строительства и городского развития имеет отличную документацию для определения того, что является нормальным износом, а что нет.

Примеры нормального износа и истирания

Согласно определениям, приведенным в документе, нормальный износ представляет собой следующие примеры:

  • Разорванные или потускневшие обои.
  • Отслаивающаяся, потускневшая или потрескавшаяся краска, в том числе краска для потолка.
  • Отверстия в стене, включая отверстия от гвоздей и булавки.
  • Трещины в стенах.
  • Заедание дверцы шкафа.
  • Паркетные полы необходимо покрыть лаком.
  • Сыпучая затирка или плитка.
  • Стекло окна повреждено из-за дефекта фундамента.
  • Тонкий выцветший ковер.
  • Ржавая штанга для душа.
  • Слегка поврежденная эмаль в ванной.
  • Грязные или выцветшие лампы и оконные плафоны.
  • Засоренные раковины из-за старой сантехники.

Примеры чрезмерного износа

Если арендатор причинил ущерб, арендатор должен заплатить за замену или ремонт повреждений, а не за нормальный износ.Примеры небрежности со стороны арендатора включают:

  • Мелки, рисунки, краски разных цветов или обои, не одобренные арендодателем.
  • Отверстия в стенах или гипсокартоне.
  • Вырезанные или колотые полы из твердых пород дерева.
  • Сильно поврежденные или испорченные обои.
  • Разбитые окна.
  • Двери сорваны с петель.
  • Отсутствующие приспособления.
  • Дыры, пятна, ожоги или другие повреждения ковров.
  • Отверстия в потолке.
  • Плитка для ванной комнаты отсутствует или потрескалась.
  • Унитаз забит или поврежден из-за неправильного использования.
  • Раковина и ванна повреждены, в том числе со сколами или повреждениями эмали.
  • Порванные, испачканные или отсутствующие лампы и оконные плафоны.
  • Душевая штанга отсутствует или погнута.

Ожидаемый срок полезного использования

В документации также указывается ожидаемый срок полезного использования различных устройств, пропорциональный возрасту арендатора. Примеры:

  • Водонагреватели — 10 лет — Все агрегаты.
  • Кондиционеры — 10 лет — Все агрегаты.
  • Холодильники — 10 лет — Все агрегаты.
  • Диапазоны — 20 лет — Все шт.
  • Ковролин плюшевый — 5 лет для семьи / 7 лет для пожилых людей.
  • Интерьерная роспись эмалью — 5 лет для семьи / 7 лет для пожилых людей.
  • Внутренняя покраска квартиры — 3 года для семьи / 5 лет для пожилых людей.
  • Плитка или линолеум — 5 лет для семьи / 7 лет для пожилых людей.
  • Шторы, ширмы и жалюзи — 3 года для семьи и пожилых людей.

Устранение чрезмерных повреждений по сравнению с текущим обслуживанием

Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание помещения. Сюда входит стандартный контрольный список текучести между арендаторами. Обычно вы не можете взимать плату с арендатора.

Уборка

Как арендодатель, вы должны проводить профессиональную уборку помещения, когда вы перестраиваетесь между съемщиками. Профессиональная уборка подразумевает передачу работы сертифицированной клининговой компании и не может быть выполнена самостоятельно без соответствующей квалификации.Подобный аутсорсинг гарантирует, что недвижимость находится в безупречном состоянии для следующего арендатора, и позволит вам, как арендодателю, более четко определить нормальный износ.

Как арендодатель, вы не можете выставить арендатору счет на обычную стоимость этой уборки. Однако, если арендатор никогда не убирал квартиру во время пребывания там, клининговая компания может потребовать дополнительную плату. Эта дополнительная плата является результатом халатности арендатора и может быть переведена на него.

Если вы ожидаете, что ваш арендатор уберется перед выездом, обязательно укажите это в своих договорах аренды.

Чистка ковров

Вам не нужно отдавать чистку ковров профессионалам. Вы можете сделать это сами. Вы не можете взимать с арендатора плату за такую ​​уборку, если ковер не сильно поврежден.

Однако было бы полезно, если бы вы предложили, чтобы ваш арендатор сам вычистил ковер перед тем, как съехать. Не стесняйтесь присылать им наше руководство по чистке ковров, в котором предлагаются различные инструменты для удаления сильных пятен с ковра. Вы можете отправить его своим арендаторам и позволить им позаботиться о уборке.Имейте в виду, что если на ковре нет значительных повреждений, не требуется проводить его глубокую чистку.

Если ковер поврежден настолько сильно, что арендатор не может его очистить, вы можете кое-что сделать. Вы можете взимать с арендатора плату за оставшийся срок службы ковра. Вы не можете взимать плату за полную замену, если не докажете, что ковер был совершенно новым, поскольку ковры со временем портятся естественным образом.

Повреждение ковров — это некая серая зона, когда речь идет о порче имущества.Вам нужно будет определить, является ли это нормальным или чрезмерным износом.

Ковры, как правило, очень больное место для многих домовладельцев. Один легко повредить, а почистить очень сложно. В будущем вы можете подумать о том, чтобы вместо этого приобрести виниловые полы.

Краска

Если вы недавно покрасили устройство, но стены были грязными, вы можете оплатить перекраску, поскольку она не подпадает под регулярный износ. Это может включать такие вещи, как чрезмерное скопление грязи, картины и рисунки на стене.

Однако, если арендатор проживает в квартире три или более лет, вы не можете взимать с него плату за перекраску, так как это считается плановым обслуживанием, так как длительное ухудшение будет рассматриваться как износ.

Лампочки

Каждая лампочка должна работать, когда арендатор въезжает в квартиру. Таким образом, от них ожидается, что каждый свет будет работать, когда они выезжают. Это означает, что они несут ответственность за замену перегоревших лампочек.

Важность залога

Крайне важно, чтобы вы, домовладелец или управляющий недвижимостью, собрали залог до того, как арендатор переедет в съемную квартиру. Это действует как форма страхования от любого ущерба.

Это дает вам возможность покрыть любой ущерб арендатора, причиненный небрежностью, и служит мотивацией для арендатора заботиться о помещении.

Обычно сумма залога составляет арендную плату за один месяц. Это должно быть предоставлено вам вместе с арендной платой за первый месяц вперед.

Если при отъезде арендатора не было повреждений собственности, арендодатель не может удержать залог и по закону обязан вернуть его им. Невыполнение этого требования дает арендатору право подать иск против вас.

Вы также можете загрузить обычный контрольный список VS чрезмерного износа и включить его в договор аренды. Вы также можете показать арендатору, когда делаете пошаговое руководство, и объяснить, что эта информация берется прямо из HUD.

Пункты договора аренды

Наличие всеобъемлющего договора аренды жизненно важно для арендодателей.Не только когда дело доходит до нормального износа и повреждения имущества, но и в целом.

Эти положения об аренде юридически защитят вас от различных ситуаций, которые могут быть индивидуальными для арендатора, сдающего недвижимость.

Например, вы должны включить положения о домашнем животном, если арендатор приносит его в арендуемую собственность.

Без соответствующих оговорок будет гораздо сложнее использовать залог для возмещения убытков.

Наряду с отдельными пунктами, касающимися отдельного арендатора, есть несколько, которые вам необходимо, чтобы убедиться, что вы участвуете во всех своих договорах аренды, независимо от того, кто будет арендовать недвижимость:

  • Как въехать и выезжающие инспекции будут работать.
  • Если арендатору требуется очистить ковер или перекрасить, когда арендатор переезжает.
  • Какую именно уборку они должны провести перед отъездом.
  • Что считается нормальным износом и что считается повреждением.
  • Процедуры, если домовладелец обнаружит повреждения после того, как старый арендатор выехал.
  • Как будет работать залоговая сумма.

Видео и фотографии

Съемка сдаваемой в аренду собственности на видео и фото считается обычным делом как арендодателями, так и арендодателями.Он предотвращает подачу мошеннических претензий обеими сторонами и является важным доказательством в юридическом споре.

Арендодатели и арендаторы должны как видео, так и фотографировать арендуемое имущество до въезда любого арендатора. Это позволяет обеим сторонам задокументировать любые ранее существовавшие повреждения, состояние бытовой техники, состояние деревянных полов и ковров, качество покрасочных работ. , сантехника и множество других функций.

Как вам, так и любым арендаторам важно внимательно отнестись к этому процессу.Мебель, стены, пол, плинтус, осветительные приборы и все, что между ними, должны быть включены в запись.

Оба должны также сфотографировать элементы, включенные в видео, чтобы подтвердить доказательства.

Точно так же обе стороны должны повторить тот же процесс, когда арендаторы покидают арендуемую квартиру.

Арендатор должен сам сделать фото и видео непосредственно перед выездом. Это позволяет им задокументировать точное состояние, в котором они оставили собственность.

Осмотрев недвижимость после того, как арендатор уехал, вы должны сами сделать фото и видео. Таким образом, имеется четкая документация о состоянии квартиры на обоих концах пребывания арендатора.

Это позволяет должностным лицам получить четкое представление о повреждении и ухудшении состояния квартиры, а не просто выслушивать показания домовладельца или арендатора.

Судья определит нормальный износ специально для данной ситуации, и это решение является окончательным, если вы не хотите его обжаловать.

Важность проверки арендаторов

Прежде чем арендодатели задумаются об износе, сборе арендной платы, гарантийных депозитах или чем-либо еще, им необходимо проверить своих арендаторов.

Обычно это включает встречу с арендатором для ознакомления с недвижимостью. Это позволяет вам как домовладельцу почувствовать личность другого человека. Это неформальное интервью, которое дает вам тонкие подсказки относительно того, хотите ли вы, чтобы этот арендатор жил в вашей собственности.

Такие вещи, как то, как они одеты и держатся, манеры и поведение, могут быть важными показателями того, можно ли им доверять.

Вы не должны допускать никаких личных предубеждений или факторов дискриминации в своем решении. Вы не можете основывать свое решение об аренде собственности новому арендатору на основании расы, возраста, сексуальной ориентации, пола, религии, этнического происхождения, физических или умственных недостатков или семейного положения. Вы также не можете отказать в аренде жилья на основании того, что у арендатора есть дети.

Для арендодателей нет ничего необычного в том, чтобы сдавать в аренду таким людям, как молодежь, но не позволяйте этим колебаниям омрачать прочтение, которое вы получите от просмотра.

Если окажется, что вы отказываетесь от арендной платы на основании одного из вышеперечисленных критериев, у вас могут возникнуть проблемы с законом.

Проверка должна проводиться исключительно для того, чтобы определить, насколько износ или повреждения должны вызывать беспокойство арендодателя.

The Last Note

В качестве последнего замечания о нормальном износе и повреждении, постарайтесь сохранить четкое представление о различиях между ними.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *